Bagaimana Cara Untuk Menangani Masalah Pembaziran Menerusi Pengurusan Islam

Pengurusan Islam dilihat sebagai satu alternatif yang terbaik dalam pengurusan sesebuah organisasi. Konsep pengurusan Islam yang berteraskan tauhid menggambarkan betapa dinamiknya Islam dalam menangani isu-isu pengurusan yang gagal diselesaikan oleh sistem pengurusan yang sedia ada. Kenyataan ini bukan bermakna sistem pengurusan yang digunapakai sekarang tidak selaras dengan Islam. Cuma masih banyak lagi ruang untuk penambahbaikan serta keperluan kepada proses mengasimilasi nilai-nilai universal Islam ke dalam sistem pengurusan yang digunapakai dewasa ini.

 

Jika ditinjau ke dalam sesebuah organisasi, masalah pembaziran merupakan isu yang sering diberi perhatian oleh pihak pengurusan. Pembaziran yang di maksudkan di sini ialah pembaziran sumber atau pembaziran input kerja yang sudah tentu memberi kesan yang negatif terhadap produktiviti sesebuah organisasi.

 

Pembaziran Kepakaran

Kelayakan dan kepakaran seseorang itu dalam sesuatu bidang belum tentu dapat menjamin dia akan diambil bekerja di dalam bidang yang dipelajarinya semasa dia berada di universiti. Semasa sesi temuduga biasanya kemahiran berkomunikasi dan keupayaan meyakinkan pihak penemuduga memainkan peranan yang penting bagi memastikan calon tersebut berjaya atau tidak dalam sesi berkenaan.

Dalam suasana pasaran kerja yang begitu sengit dewasa ini, objektif utama para graduan baru ialah untuk mendapatkan kerja (walau dalam apa bidang sekalipun). Adalah tidak pelik jika ada di antara kita yang mempunyai ijazah dalam bidang kimia tetapi di ambil bekerja dalam bidang pentadbiran awam, atau mempunyai ijazah sarjana dalam bidang teknologi maklumat tetapi bekerja dalam bidang pemasaran insurans.

Mungkin keadaan yang mendesak telah menyebabkan mereka merimaa sebarang jawatan yang ditawarkan walaupun ia tidak berkaitan dengan apa yang dipelajari. Mereka mungkin bertahan untuk tempoh waktu yang singkat sahaja dengan sesebuah organisasi tersebut sebelum mencari pekerjaan baru yang bersesuaian dengan mereka. Jika ini berlaku, organisasi akan mengalami kerugian dari segi kos lantikan dan kos latihan.

Seharusnya majikan perlu memastikan sumber manusia yang ada dalam organisasi terbabit di tempatkan mengikut kelayakan dan minat masing- masing. Ini bagi memastikan kualiti kerja yang terbaik dapat dihasilkan melalui kepakaran yang ada. Di dalam Al-Quran, Allah ada berfirman di dalam surah Yusuf ayat ke 55 : “Nabi Yusuf berkata : Jadikan saya penjaga perbendaharaan Sesungguhnya saya pandai menjaga lagi mengerti.”

Walaupun ada hadis nabi s.a.w yang melarang seseorang itu meminta sesuatu jawatan – seperti yang diriwayatkan oleh Bukhari dan Muslim : “Sesesungguhnya kami tidak akan melantik sesorang itu untuk sesuatu jawatan yang dimintanya”. – ini tidak bermakna sesorang itu tidak boleh meminta jawatan yang bersesuaian dengan kelayakannya. Malah ia tidak menjadi satu kesalahan jika dia sanggup dan mampu memikul amanah tersebut. Apa yang menjadi kesalahan di sini ialah kerana ia inginkan jawatan tersebut bagi tujuan bermegah-megah dan inginkan pangkat kemewahan dunia.

Dalam kisah nabi Yusuf ini, kerana minat dan kepakaran yang baginda ada, baginda telah menjalankan amanah yang dipertanggungjawabkan kepadanya sebagai menteri ekonomi Mesir dengan begitu efektif sekali sehinggakan kemakmuran negara Mesir mampu dikongsi dengan penduduk negara jiran pada ketika itu

 

Pembaziran Idea

Seringkali pekerja yang mempunyai idea untuk memajukan sesebuah organisasi itu gagal untuk menyuarakan pendapat mereka kepada pihak atasan atau gagal untuk menyakinkan pihak atasan tentang pendapat mereka. Di dalam istilah pengurusan pengetahuan, ini dikenali sebagai pembaziran modal inteleks. Kegagalan ini sama ada disebabkan para pekerja takut untuk menyuarakan pendapat atau pun disebabkan kegagalan pihak pengurusan untuk menilai sesuatu idea yang diutarakan.

Dalam hal ini, pekerja perlu berani kerana idea yang bernas itu tidak semestinya datang daripada pihak atasan sahaja dan pihak pengurusan perlu bersikap lebih terbuka dalam menilai pendapat yang disuarakan.

Nabi s.a.w sentiasa bermesyuarat dengan para sahabat di mana pendapat mereka diambil kira dalam menentukan sesuatu keputusan. Sebagai contoh, baginda s.a.w menerima saranan Salman Al-Farisi supaya dibuat parit di sekeliling kota Madinah sebagai penampan dan usaha menghalang kaum musyrikin Mekah daripada memasuki kota tersebut semasa Perang Khandak.

 

Pembaziran Sumber Peralatan Pejabat

Peralatan pejabat seperti telefon, faksimili, komputer, mesin fotostat dan sebagainya adalah hak milik organisasi dan ia perlu digunakan untuk tujuan pejabat sahaja. Kita sering menyalahgunakan kemudahan ini untuk tujuan peribadi. Sebagai individu bertanggungjawab dan dipertanggungjawabkan di akhirat kelak, kita perlu sedar bahawa setiap perbuatan kita sama ada yang elok atau yang sebaliknya akan diberi balasan oleh Allah s.a.w. Firman Allah s.w.t dalam surah al-Zalzalah ayat 7 dan 8 : “Maka sesiapa yang berbuat kebaikan walaupun sebesar zarah, nescaya Dia akan melihatnya. Dan sesiapa yang berbuat kejahatan, walaupun sebesar zarah, pun Dia akan melihatnya”

Justeru itu, penggunaan perlatan pejabat untuk tujuan peribadi dianggap sebagai satu pembaziran dari segi nilai ekonomi kepada organisasi dan merupakan satu kesalahan di sisi Islam. Pihak pengurusan perlu memandang serius masalah ini, walaupun secara kasar, kesannya tidak begitu besar. Ia perlu dibendung daripada peringkat awal lagi sebelum menjadi lebih serius.

Di samping itu, pihak pengurusan juga perlu menggalak para pekerja supaya mengamal konsep kitar semula seperti menggunakan kedua-dua belah muka surat untuk mencetak dokumen yang kurang penting, menggunakan kembali sampul-sampul surat yang telah dipakai untuk menghantar dokumen ke jabatan lain di dalam organisasi terbabit serta memastikan air dan elektrik digunakan tanpa pembaziran. Amalan kitar semula, di samping dapat mengurangkan kos operasi, ia juga sedikit sebanyak menyumbang kepada pemuliharaan alam sekitar.

 

Pembaziran Waktu

Pembaziran waktu selalunya dikaitkan dengan kegagalan pekerja untuk menggunakan masa yang berkualiti untuk meningkatkan produktiviti. Masalah ini biasanya dikaitkan dengan agensi-agensi kerajaan. Walaupun ada agensi-agensi swasta mengalami masalah yang serupa, tetapi masyarakat biasanya menuding jari ke arah jentera perkhidmatan kerajaan kerana ia mengendalikan urusan orang ramai dari pelbagai peringkat.

Masalah lewat datang ke pejabat, keluar minum di luar waktu rehat, keluar pejabat untuk mengurus hal peribadi dan seumpamanya adalah antara faktor-faktor penyumbang kepada masalah ini.

Semua pihak dalam organisasi perlu sedar akan tanggungjawab masing-masing. Tanggungjawab adalah amanah. Jika seseorang itu, baik pengurus atau pekerja bersikap amanah, sudah pasti segala kerja dapat diselesaikan dalam tempoh yang singkat dan produktiviti dapat ditingkatkan. Pelanggan pula tentu berpuas hati dengan perkhidmatan yang diberikan.

Kita perlu sedar bahawa kita mendapat gaji daripada kerja yang dilakukan. Daripada gaji yang diperolehi inilah kita gunakan untuk membeli barangan dan perkhidmatan yang diperlukan. Gaji yang diperolehi melalui sumber yang tidak sepatutnya adalah haram dan setiap yang terhasil daripada sumber yang haram tiada tempat di sisi Islam.

Sabda nabi s.a.w dalam satu hadis yang diriwayatkan oleh Iman Bukhari : “Orang yang paling dirundung penyesalan pada hari akhirat ialah orang yang memperolehi harta dari sumber yang tidak halal lalu menyebabkannya masuk neraka”.

Masalah pembaziran waktu ini boleh dikaitkan juga dengan sikap sesetengah individu sendiri. Sikap ini perlu diubah dan dalam hal ini peranan majikan amat penting dalam membentuk nilai-nilai yang murni pekerja menerusi latihan dan kursus ke arah pemantapan sakhsiah seseorang pekerja itu.

Kesimpulan

Pengurusan secara Islam lebih menitikberatkan kepada penyemaian nilai-nilai universal Islam ke dalam jiwa individu itu sendiri. Baik individu ini seorang pengurus, penyelia mahupun pekerja biasa. Sifat amanah dan bertanggungjawab bukan sahaja perlu ada dalam jiwa ketua, malah pekerja juga. Apapun, pekerja perlu menghormati ketua dan ketua pula perlu mengambil berat tentang kabajikan pekerjanya barulah persekitaran kerja yang harmoni dapat diwujudkan di dalam sesebuah organisasi tersebut.

Penulis Asal : Muhammad Hisyam Bin Mohamad

Sumber : Ikim FM : http://iluminasi.com/bm/bagaimana-cara-untuk-menangani-masalah-pembaziran-menerusi-pengurusan-islam.html

Advertisements

Development Management – Lecture Notes

Bab10-Tanah Simpanan Melayu

10.1        PENGENALAN

Perlembagaan telahpun menetapkan peruntukan supaya Tanah Simpanan Melayu diwujudkan di dalam negara. Pembentukan enakmen Tanah Simpanan Melayu telahpun bermula sejak dahulu lagi oleh Inggeris sama ada di Negeri-negeri Melayu Tidak Bersekutu dan Negeri-negeri Melayu Bersekutu. Enakmen tersebut mengandungi syarat-syarat pengisytiharan Tanah Simpanan Melayu. Untuk memulakan pengajian mengenai Tanah Simpanan Melayu, eloklah didahului dengan penerangan mengenai sejarah pembentukan enakmen Tanah Simpanan Melayu di Tanah Melayu. 

10.2       SEJARAH PEMBENTUKAN ENAKMEN TANAH SIMPANAN MELAYU

Kehilangan hak milik orang Melayu yang berpunca daripada bebanan hutang dan juga penjualan untuk tujuan di luar daripada pertimbangan ekonomi mendapat perhatian kerajaan Inggeris. Untuk mengelakkan keadaan ini daripada berlanjutan, beberapa langkah telah di ambil bagi menyelamatkan orang Melayu daripada mengalami keadaan tidak bertanah. Seawal-awalnya sejak tahun 1908 lagi masalah kehilangan hak milik orang Melayu ini sudah dibincangkan. Dalam persidangan Residen-Residen yang di adakan pada bulan Oktober 1908, beberapa cadangan telah di kemukakan. Pemangku Residen Perak, Brockman mencadangkan supaya diadakan satu sekatan terhadap pajakan tanah orang Melayu kepada orang bukan Melayu. Cadangan Brockman ini telah di sokong oleh Campbell, iaitu Residen Negeri Sembilan yang juga mengusulkan supaya diadakan satu kawasan Simpanan Melayu bagi kawasan-kawasan perkampungan orang Melayu. Namun cadangan Campbell ini tidak dipersetujui oleh Residen General Taylor dengan alasan ia tidak praktikal dan menurunkan nilai tanah orang Melayu. Oleh itu, usul ini tidak dijadikan minit mesyuarat untuk diperbincangkan selanjutnya. Dua tahun kemudiannya masalah ini dibincangkan semula apabila Setiausaha Kerajaan NMB meminta  Residen di setiap negeri meninjau dan melaporkan masalah penjualan tanah orang Melayu yang diserapkan menjadi aset getah.(Ahmad Nazri Abdullah, Melayu dan Tanah, ms 62-63).

Berikutan daripada ketetapan yang dicapai oleh Residen-Residen dalam persidangan November 1911 itu, Penasihat Undang-undang NMB, Fredrick Belfield, kemudiannya menyediakan satu draf undang-undang khusus mengenai masalah kehilangan hak milik tanah kampung orang Melayu. Draf tersebut bertajuk “ Enakmen untuk mengekalkan Tanah Kampung bagi kegunaan orang Melayu”, yang di keluarkan kepada umum pada April 1912. Draf tersebut menegaskan bahawa tujuan undang-undang itu adalah untuk menjaga hak milik orang Melayu dan bukan untuk menyekat kegiatan mereka daripada mencari keuntungan melalui spekulasi penjualan tanah. Tindakan ini adalah penting kerana berkait langsung dengan proses pengawalan tanah kampung orang Melayu.

Undang-undang Tanah Rizab Melayu (selepas ini ERM) mula diperkenalkan pada 1 Januari 1914 apabila Enakmen Rizab Melayu 1913 (ERM 1913) dikuatkuasakan di negeri-negeri yang dahulunya dikenali dengan nama Negeri-negeri Melayu Bersekutu (NMB) iaitu Perak, Selangor, Negeri Sembilan dan Pahang. Enakmen Rizab Melayu 1913 ini telah dimansuhkan mulai daripada 15.12.1933 dan digantikan dengan ERM 1933. Pada tahun 1935 ERM 1933 ini telah disemak dan diterbitkan semula sebagai ERM (NMB Bab 142) dan digunakan hingga ke hari ini. Negeri-negeri lain kemudiannya turut mengwujudkan ERM mereka masing-masing iaitu

  • ERM Kelantan 1930
  • ERM Kedah 1931
  • ERM Perlis 1935
  • ERM Johor 1936
  • ERM Terengganu 1941

British tidak mengadakan apa-apa ERM di Pulau Pinang, Singapura dan Melaka. Di Negeri-negeri Perak, Selangor, Negeri Sembilan dan Pahang di mana ERM (NMB Bab 142) dipakai, kuasa untuk membuat pengisytiharan terletak pada Menteri Besar dengan kelulusan Raja Dalam Mesyuarat (RDM). Di Johor, PTG dengan kelulusan RDM manakala di lain-lain negeri, RDM.

 

10.2.1   Tujuan Pengisytiharan

  • Untuk mewujudkan satu kawasan Rizab Melayu
  • Untuk membatalkan kawasan Rizab Melayu
  • Untuk meminda had atau sempadan mana-mana Rizab Melayu

10.2.2   Tanah yang boleh diisytiharkan sebagai Rizab Melayu

  • Tanah Kerajaan
  • Tanah Hutan Simpan
  • Tanah Rizab Awam
  • Tanah Milik

 

10.2.3   Syarat-syarat Pengisytiharan

  • Tanah yang belum dimajukan (not developed) atau dicucuk tanam (cultivated) sahaja yang boleh diisytiharkan sebagai kawasan Rizab Melayu. [Perkara 89(2) Perlembagaan Persekutuan]
  • Jika 100 hektar tanah kawasan baru diisytiharkan maka satu kawasan lain yang belum dimajukan atau dicucuktanam seluas 100 hektar juga hendaklah disediakan untuk diberimilik pada orang ramai termasuk Melayu. [Perkara 89(2) Perlembagan Persekutuan]
  • Jika mana-mana kawasan Rizab Melayu itu dibatalkan sama ada keseluruhan atau sebahagian daripadanya sahaja maka satu kawasan lain di dalam negeri itu yang sama jenis (similar in character) dan sama luasnya dengan kawasan yang dibatalkan itu hendaklah serta merta diisytiharkan sebagai ganti. Tanpa gantian, pembatalan itu adalah tidak sah. [ Rujuk Perkara 89 (3) Perlembagaan Persekutuan]
  • Mana-mana tanah yang dimiliki atau diduduki oleh orang bukan Melayu, atau orang bukan Melayu mempunyai hak atau kepentingan, tidak boleh diisytiharkan sebagai Rizab Melayu. [Rujuk Perkara 89(4) Perelembagan Persekutuan]
  • Bagi maksud Enakmen Rizab Melayu Kedah, tanah bandar atau tanah yang termasuk dalam kawasan “Sanitary Board” tidak boleh diisytiharkan sebagai Rizab Melayu [Sek.3(1)ERM Kedah]
  • Dibawah Enakmen Rizab Melayu Terengganu pula hanya tanah bandar atau tanah pekan sahaja yang boleh diisytiharkan sebagai Rizab Melayu. [Lihat tafsiran (d) ‘Malay Holding’]

10.2.4   Pembatalan Tanah Rizab Melayu

 

Mana-mana kawasan yang telah diisytiharkan sebagai Rizab Melayu hendaklah kekal sebagai Rizab Melayu melainkan ianya diisytiharkan dan diwartakan sebagai batal oleh pihak yang berkenaan. Umumnya, sesuatu kawasan TRM boleh dibatalkan. Dalam hal ini, pihak berkuasa seperti Menteri Besar harus bijak dalam memainkan peranan agar pembatalan ke atas TRM yang di lakukan adalah benar-benar menjadi keperluan untuk kepentingan awam. Hal ini kerana, Menteri Besar dan Pihak Berkuasa Negeri (PBN) merupakan dua aktor yang penting dalam proses pembatalan TRM ini. Pembatalan TRM ini dilakukan dengan Menteri Besar meminta kelulusan daripada PBN untuk membatalkan mana-mana simpanan Melayu sama ada kesemua atau mana-mana bahagian di dalamnya. Ini bermakna, kesemua tanah simpanan melayu yang telah di gezetkan sebagai TRM sebenarnya boleh dibatalkan.

Setelah itu, isu ini akan dipanjangkan ke Dewan Undangan Negeri (DUN) dan dibawa ke Parlimen, sekiranya ia diluluskan maka pengisytiharan akan dilakukan di dalam warta kerajaan yang menyatakan bahawa, kawasan TRM di kawasan yang telah dinyatakan akan dibatalkan untuk tujuan pembangunan. Selepas proses tersebut, Menteri Besar akan menyerahkan permohonan (Borang C) kepada pihak pendaftar yang berkenaan. Seterusnya, ingatan dimasukkan ke dalam dokumen hakmilik daftaran. Ini adalah bagi mendapatkan dokumen hakmilik keluaran dari tuan tanah tersebut dan memasukkan peringatan ke dalam dokumen hakmilik keluaran. Setelah itu, maka Menteri Besar dengan Kelulusan PBN bolehlah mengisytiharkan sebagai simpanan Melayu bagi mana-mana tanah yang serupa dengan jenis dan luas tanah simpanan yang telah dibatalkan sebagai ganti semula.

 

10.3    TAKRIFAN MELAYU MENGIKUT UNDANG-UNDANG

 

10.3.1   Takrif Melayu Johor

Melayu sebagai mana-mana bangsa Malaysia yang lazimnya bercakap bahasa melayu atau mana-mana bahasa Malaysia dan menganuti ugama Islam dan perbahasaan itu hendaklah disifatkan sebagai pihak berkuasa, lembaga pertubhan persatuan dan syaraikat yang diperuntukkan dalam Jadual 6, Enekman Tanah Rezab Melayu Johor.

Walau bagaimanapun, raja dalam mensyaurat boleh dari masa ke semasa dengan mengunakan perintah dalam warta Kerajaan Negeri  boleh meminda jadual berkenaan.

 

10.3.2   Takrif  Melayu Di Kedah

Melayu sebagai seorang yang menganut agama islam dan lazimnya bercakap bahasa melayu yang sekurang-kurangnya salah seorang daripada ibubapanya adalah berpabgsa melayu atau berketururnan Arab. Sekiranya wujud sebagai pertikaian mengenai bangsa melayu, maka rujukan hendaklah dibuat kepoada raja dalam menysuarat

 

10.3.3   Takrif  Melayu di Kelantan

Melayu sebagai seorang daripada mana-mana bangsa “malaysan” yang bercakap mana-mana bahasa Malayan dan menganut ugama islam dan hendaklah termasuk Majlis Ugama islam, Pentadbir Tanah yang bertindak sebagai pentadbir atau pemegang amanah bagi harta pesaka siati orang melayu Sekiranya wujud sebagai pertikaian mengenai bangsa melayu, maka rujukan hendaklah dibuat kepoada Pihak Berkuasa Negeri untuk keputusan.

10.3.4   Takrif  Melayu di Perlis

Di dalam Enakmen Rizab Melayu bagi Negeri – Negeri Melayu Bersekutu (FMS), Perlis, Kedah, Kelantan, Terengganu dan Johor telah memberi tafsiran Melayu yang berbeza – beza, tetapi pada asasnya ia mengandungi 3 elemen serentak di dalam mentafsirkan seseorang itu Melayu, iaitu

  1. a) Berketurunan Melayu atau “Malayan”.
  2. b) Bertutur di dalam Bahasa Melayu atau “Malayan”, dan
  3. c) Beragama Islam.

“Malayan” adalah merujuk kepada etnik – etnik Melayu yang terdapat atau berasal dari gugusan kepulauan Melayu yang terdiri dari suku Banjar, Jawa, Minangkabau, Bowean, Patani, Bugis, Medahiling, Borneo dan lain – lain. Kepulauan Nusantara Melayu adalah merangkumi Selatan Thailand, Semenanjung Malaysia, Pulau Singapura, Pulau Sumatera, Kepulauan Jawa, Kepulauan Riau-Lingga, Borneo, Filipina, Makasar (Kepulauan Bugis) dan Pulau Krismas.

 

10.4      URUSNIAGA DAN SEKATAN TANAH SIMPANAN MELAYU

 

Seksyen 7, tiada tanah kerajaan yang termasuk dalam perizapan melayu boleh dijual, dipajak atau dilepaskan dengan cara lain kepada mana-mana orang yang bukan melayu. Ini bermakna tanah kerajaan tersebut tidak boleh diberimilik, diberi lesen atau permit atau dipajak untuk tujuan perlombongan kepada bukan melayu.

Walau baigaimanapun, pemberimilikan boleh dibuat kepada orang-orang atau badan-badan yanf tercatat dalam Jadual Ketiga Enakmen dan tanah kerajaan yang diberimilik kepada badan-badan ini dianggap sebagai pegangan melayu.

Tujuan peruntukan ini membolehkan tanah dibermilik kepada mana-mana badan berkanun tertentu dan badan-badan lain yang memberi perkhidmatan untuk kepentingan orang-orang melayu.

Seksyen 8 enakmen melarang pindahmilik mana-mana pegangan melayu kepada bukan melayu. Walau bagaimanapuin, pindahmilik bersilang tanah0tanah berkenaan setelah dipecah-sempadan yang dipegang oleh orang melayu dan bukan melayu adalah dibenarkan.

Seksyen 8 juga melarang digadai mana-mana pegangan melayu kepada bukan melayu. Walau bagaimanapun seksyen 17 enekmen, pemilik-pemilik tanag boleh menggadaikan tanah mereka kepada Menteri Besar.

Seksyen 17 juga membenarkan TRM digadai kepada mana-mana badan tertentu sepertimana diperuntukkan di bawah Jadual Kedua enekmen. Ia bertujuan membolehkan pemilik tanah mendapatkan pinjaman.

Seksyen 8 juga melarang pemajakan pegangan melayu kepada bukan melayu. Walau bagaimanapun, seksyen 17 enekmen, pemajakan tanag kepada Menteri Besar adalah dibenrkan.

Seksyen 8 juga melarang penyempurnaan mana-mana suratcara urusan berkenaan dengan TRM oleh mana-mana pihak yang bertindak di bawah mana0mana surat kuasa sekiranya orang terlibat adalah bukan melayu.

Seksyen 10 enekmen melarang mewujudkan lien ke atas pegangan melayu walaupun untuk faedah orang melayu. Walau bagaimanapun di bawah seksyen 17 enakmen lien boleh diwujudkan untuk faedah menteri besar dan mana-mana orang yang ditentukan dalam jadual kedua.

Seksyen 11 menyatakan bahawa tiada kaveat sendirian atau kaveat amanah boleh didaftar berkenaan dengan pegangan melayu jika orang yang memasukkan kaviet itu adalah bukan Melayu.

Seksyen 12 melarang meletakhak pegangan Melayu kepada pegawai pemegang harta apabila tuanpunyanya jatuh bengkrap. Jika ada permohonan daripada pegaqwai pemegang harta untuik mendaftarkan tanah tersebut, maka permohonan tersebut hendaklah ditolak.

Seksyen 13 menyatakan bahawa tiada pegangan Melayu boleh ditahan dalam menyempurnakan dikri atau perintah mana-mana mahkamah.

Seksyen 15 melarang meletakhak mana-mana pegangan Melayu kepada mana-mana wasi atau pentadbir yang bukan orang melayu di bawah pemberian probet dan surat mentadbir pesaka.

Seksyen 16 memperuntukan bahawa jika mana-mana tanah yang termasuk dalam perizapan Melayu dibebankan tanah itu boleh dijual di atas permintaan pemegang bebanan tetapi tanah itu tidak boleh dijual kepada orang bukan melayu jika pada tarikh pendaftaran bebanan itu tunapunya yang tunggal atau tiap-tiap tuanpunya bersama adalah orang Melayu dan pada tarikh itu tanah telah dimasukkan dalam perizapan Melayu FMS Cap 142.

Seksyen 18 membenrkan pindahmilik mana-mana tanah yang termasuk dalam perizapan Melayu atau mana-mana bahagiannya yang belum dipecahkan kepada pemegang amanah raya sebagai pemegang amanah untuk orang Melayu.

Seksyen 18 juga membenarkan pemindahan harta mana-mana pegangan Melayu kepada pemegang manah raya atau kepada pentadbir resmi sebagai wakil orang Melayu.

 

 

  • Isu dan masalah dalam melaksanakan pembangunan di Tanah Rizab elayu

 

Sesuatu yang menarik perhatian apabila Enakmen Tanah Rizab Melayu yang diperkenalkan oleh kerajaan British merupakan satu set undang-undang tanah khusus kepada orang Melayu bermatlamat melindungi dan menjaga kepentingan  tanah orang Melayu. Enakmen Rizab Melayu adalah undang-undang tanah khusus yang berkuatkuasa sejajar dengan undang-undang umum yang terpakai secara seragam di Semenanjung Malaysia iaitu Kanun Tanah Negara 1965 dan ianya terletak di bawah bidang kuasa kerajaan negeri (Resali Muda, 2009, 130).

Menurut Seksyen 13A Enakmen Tanah Rizab Melayu 1930, mana-mana tanah dalam kawasan rizab Melayu boleh dipindah milik kepada orang bukan Melayu hanya dengan mendapatkan kelulusan daripada pihak berkuasa negeri atau Raja dalam Mesyuarat (Ruler in Council). Namun, bagi tanah-tanah yang diperolehi sebelum kawasan tersebut diisytiharkan sebagai kawasan rizab Melayu adalah dikecualikan daripada peruntukan ini. Walau bagaimanapun, arus pembangunan yang dikecapi kini telah menyebabkan timbul beberapa isu berhubung dengan tinjauan perlaksanaan pembangunan di Tanah Rezab Melayu dari segi ekonomi, sosiopolitik dan fizikal TRM.

 

10.5.1         Isu TRM yang tidak ekonomik     

Isu yang biasa timbul berkenaan dengan perlaksaan pembangunan di Tanah Rizab Melayu sering diperkatakan. Kebiasaanya kedudukan TRM terletak jauh di pendalaman sesebuah kawasan dan tidak ekonomi untuk diusahakan. Keadaan ini disebabkan sejak zaman penjajahan kebanyakan tanah yang luas dan subur dimiliki oleh pengusaha ladang dan ternakan (Ahmad Nazri Abdullah, 1985). Orang Melayu ketika zaman penjajahan British digalakkan untuk menjalankan aktiviti yang berasaskan pertanian seperti cucuk tanam. Hal yang sedemikian, mengakibatkan kebanyakan lokasi TRM berada di kawasan pendalaman dan luar bandar dan sekaligus menyukarkan pihak-pihak pemaju projek untuk melaksanakan pembangunan kerana mereka perlu mengambilkira mengenai kesesuaian dan risiko yang bakal dialami.

Sebagai contoh, pembangunan seperti sekolah atau perumahan tidak dapat dilaksanakan kerana tiada penduduk yang akan menetap akibat jauh dari kawasan bandar dan pusat kegiatan ekonomi. Oleh itu, kawasan TRM yang terletak di luar bandar kurang menarik minat pemaju untuk dibangunkan. Keadaan ini berbeza bagi kawasan TRM yang terletak berdekatan pembangunan seperti pusat bandar kerana berpotensi untuk diambil oleh pihak kerajaan melalui Pengambilan Tanah. Pengambilan Tanah yang dibuat diperuntukkan melalui Akta Pengambilan Tanah, 1960 menyatakan mana-mana pemilik TRM akan dibayar pampasan yang mana penilaian bagi pampasan tanah adalah berasaskan kepada nilai pasaran sedia ada.

Namun di dalam Perkara 89 (3) Perlembagaan Persekutuan menyifatkan jika mana-mana kawasan Rizab Melayu itu dibatalkan sama ada keseluruhan atau sebahagian  daripadanya sahaja maka satu kawasan lain di dalam negeri itu yang sama jenis dan sama luasnya dengan kawasan yang dibatalkan itu hendaklah serta merta diisytiharkan sebagai ganti. Tanpa gantian, pembatalan adalah tidak sah. Hal ini bermaksud, TRM boleh dibatalkan kerizabannya tetapi dengan syarat perlu diganti dengan tanah yang sama luas dan sama jenis.

 

10.5.2        Isu jaminan pengekalan hakmilik TRM

Selain itu, mengenai jaminan pengekalan hakmilik TRM turut menjadi isu dan masalah dalam melaksanakan pembangunan di negara Malaysia. Penglibatan pemilik TRM secara langsung dalam pembangunan perlu dijalankan bagi mengelak pengambilan tanah oleh pihak kerajaan negeri dan supaya hakmilik TRM tidak jatuh ke tangan orang bukan Melayu. Hal ini demikian kerana jika TRM yang dimiliki oleh orang Melayu tidak diusahakan, berkemungkinan pihak kerajaan negeri boleh mengambil tanah tersebut untuk menjalankan pembangunan yang bersesuaian. Pendekatan yang sewajarnya perlu dilaksanakan seperti secara usaha-sama, sama ada syarikat Melayu ataupun koperasi. Sokongan dan perhatian daripada pihak kerajaan dan agensi-agensi lain yang berterusan turut diperlukan dalam menjamin pengekalan hakmilik TRM. Namun bagi mengelakkan perlaksanaan pembangunan TRM tidak bertukar hakmiliknya kepada orang bukan Melayu, campurtangan badan-badan kerajaan tersebut perlu diberi jaminan.

10.5.3        Isu sekatan dan pertindihan hakmilik TRM

 

Antara isu dan masalah lain yang diketengahkan ialah berkaitan dengan pembangunan kampung-kampung Melayu di bandar dalam kawasan TRM. Punca terhadap perkampungan  ini terus terpinggir dari arus pembangunan ialah dari aspek perundangan TRM walaupun pelbagai program pembangunan telah dirancang. Keadaan ini berlaku disebabkan oleh sekatan dan pertindihan hakmilik tanah serta pemilik tidak mampu untuk membangunkan tanah mereka telah menyekat potensi pelaburan hartanah untuk berkembang maju. Sebagai contoh, perkampungan Melayu  di bandar mengalami aliran pembangunan yang agak perlahan jika dibandingkan dengan kepesatan pembangunan yang ada di kawasan bandar dan kawasan-kawasan sekitarnya.

Hal ini demikian menyebabkan wujud ketidakseimbangan pembangunan yang mana mengakibatkan perkampungan tersebut terpinggir di sebalik arus kemodenan bandar meskipun memiliki potensi untuk dibangunkan terutamanya dari aspek hartanah. Keadaan ini disebabkan oleh pertindihan hakmilik ke atas TRM tersebut yang menyebabkan sukar untuk menerima pembangunan. Situasi ini boleh berlaku apabila, dalam rancang sesuatu pembangunan tersebut pemilik hendaklah terlebih dahulu mengadakan proses rundingan bagi memilih sama ada igin melibatkan diri dalam pembangunan yang dijalankan ataupun sebaliknya. Kadang-kala, proses rundingan tersebut mungkin akan mengalami kegagalan. Hal ini sudah tentu akan menyukarkan proses pelaksanaan pembangunan di Tanah Rizab Melayu ini.

 

6.4 Isu kekurangan modal pelaksanaan pembangunan        

Halangan terhadap perlaksanaan pembangunan TRM juga disebabkan oleh keengganan institusi kewangan untuk melabur. Umum mengetahui bahawa penduduk yang menetap di kawasan TRM adalah golongan miskin dan mereka tidak berupaya untuk membiayai pembangunan yang hendak dilaksanakan. Keadaan ini menyebabkan punca institusi kewangan enggan melabur kerana sekatan perundangan Enakmen Rizab Melayu (ERM) seperti sekatan terhadap pindahmilik, cagaran atau pajakan kepada bukan Melayu yang dimasukkan dalam enakmen tersebut (Helmi Hussain, 1999). Sebagai contoh, sekatan dengan mengehadkan urusniaga TRM hanya kepada orang Melayu dan syarikat. Namun pengecualian tetap diberikan di bawah seksyen 17 Enakmen Tanah Rezab dan terdapat juga urusniaga yang dibenarkan kepada syarikat dan koperasi yang diluluskan oleh Menteri Besar atau mana-mana orang yang dinyatakan dalam Jadual Kedua enakmen.

Oleh hal yang demikian, secara tidak langsung pemilik-pemilik TRM sukar untuk memajukan serta membangunkan kawasan mereka kerana tidak mendapat bantuan kewangan dari institusi-institusi kewangan biasa. Tambahan pula, institusi-institusi kewangan yang dipegang oleh orang-orang Melayu juga masih belum bersedia untuk mengambil TRM sebagai “debenture” kerana tanah tersebut tidak boleh dilelong seperti tanah pegangan bebas setelah tempoh pinjaman dengan cagaran TRM tamat. Di samping itu, masalah melaksanakan pembangunan di TRM juga disebabkan oleh pemilikan tanah yang dijalankan secara beramai-ramai yang diwarisi secara warisan sejak dahulu. Apabila sesebuah tanah dimiliki secara beramai akan menyebabkan tanah terbabit sukar untuk dibangunkan dan tanah berkenaan tidak dapat menghasilkan pulangan pendapatan ekonomik terutamanya terhadap tanah-tanah yang terletak di kawasan desa. Jika berterusan, keadaan ini akan menyebabkan tanah-tanah tersebut menjadi tanah terbiar dan tidak mendatangkan hasil kepada pemegang tanah sedia ada. Walaupun mempunyai tanah tetapi taraf ekonomi pemilik-pemilik tanah akan menjadi semakin rendah selaras dengan keadaan ekonomi negara pada masa kini.

 

6.5 Isu sistem pewarisan pusaka TRM

Selain itu, sistem mempusakakan tanah turut menjadi isu dan masalah dalam menjalankan pembangunan di TRM. Terdapat segelintir orang-orang Melayu iaitu pemilik tanah yang mengamalkan sistem mempusakakan tanah telah menyebabkan lot-lot tanah menjadi semakin kecil di samping mempunyai pemilik yang ramai. Dalam sesetengah kes mendapati tanah yang mempunyai lot berkeluasan 0.01 hektar mempunyai hampir sepuluh pemilik. Keadaan ini demikian menyebabkan pembangunan di tanah tersebut sukar untuk dibangunkan dan dimajukan kerana tiada persetujuan daripada semua pemilik kerana terdapat sesetengah kes yang mana pemiliknya tidak dapat dikesan. Kesan daripada pemilikan lot-lot tanah yang kecil juga menyebabkan tanah tersebut tidak dapat dibangunkan kerana kurang potensi.

Selanjutnya, TRM turut dibebani dengan pelbagai masalah lain seperti perselisihan di antara anggota keluarga, penghijrahan anak muda ke bandar untuk mencari pekerjaan di samping nilai komersial yang tidak memberangsangkan. Masalah dalaman yang dihadapi ini juga sedikit sebanyak telah mengugat pelaksanaan kemajuan bagi Tanah Rizab Melayu. Seperti yang kita sedia maklum, anggota keluarga merupakan tampuk kepimpinan bagi tanah yang didiami tersebut. Oleh itu, apabila terdapatnya perselisihan faham diantara keluarga sudah tentu akan menyukarkan kesatuan untuk membangukan tanah tersebut ke arah yang lebih komersial. Sering kali permasalahan ini dikaitkan dengan perebutan pusaka dalam kalangan waris.

Keadaan ini diburukkan lagi dengan gaya hidup golongan muda masa kini yang lebih suka untuk berhijrah ke kawasan bandar. Oleh kerana, golongan muda merupakan pewaris Tanah Rizab Melayu ini, maka mereka sepatutnya memainkan peranan yang penting dalam mencari hala tuju baru dalam membangunkan TRM tersebut. Inikan pula mereka lebih rela mencari peluang pekerjaan di bandar berbanding memperjuangkan atau mengusahakan tanah mereka. Hal ini menyukarkan pihak pentadbiran tanah melakukan pembangunan ke atas tanah tersebut atas faktor perundingan yang mungkin memakan masa yang panjang. Keadaan ini ternyata telah menyulitkan pelaksanaan pembangunan di kawasan Tanah Rizab Melayu ini.

 

6.6 Masalah infrastruktur dan kemudahan awam

Masalah kekurangan infrastruktur dan kemudahan-kemudahan awam turut berlaku terhadap TRM. Senario semasa menunjukkan keadaan TRM masih tidak terancang dan tersusun secara menyeluruh dalam penyediaan kemudahan asas dan infrastruktur kepada orang awam. Ketiadaan penyediaan ruang yang mencukupi untuk dirizabkan sebagai kemudahan awam dan infrastruktur  seperti sekolah, masjid, jalanraya, bekalan air dan kemudahan-kemudahan orang awam yang lain antara sebab yang telah dikenalpasti. Semasa pihak British mewujudkan TRM, mereka tidak menitikberatkan keperluan manusia menyebabkan penyediaan rizab-rizab kemudahan ini diabaikan. Keadaan ini sekaligus mempengaruhi perkembangan dan pembangunan sesuatu kawasan tanah simpanan Melayu.

Seperti yang kita sedia maklum, kemudahan infrastruktur merupakan suatu perkara yang amat penting untuk dititikberatkan demi menjamin keberkesanan pembangunan yang ingin dicapai. Memandangkan, masalah ini wujud di kawasan Tanah Rizab Melayu, maka ia turur mempengaruhi kelemaban dalam pelaksanaan pembangunan di kawasan tersebut. Oleh yang demikian, pihak  yang bertanggungjawab haruslah menitikberatkan isu ini bagi membantu masyarakat umum khasnya bagi penduduk Melayu.

 

6.7 Isu karenah birokrasi dalam pentadbiran

Secara holistiknya, dalam mengamalkan sesuatu pengurusan sudah tentu akan melibatkan beberapa prosedur. Begitu juga halnya dalam pengurusan TRM, dalam hal ini, proses pengambilan TRM ini akan melalui banyak peringkat untuk kelulusan dan proses rundingan dengan pemilik tanah tersebut untuk di majukan. Keadaan ini akan mempengaruhi juga sistem pengurusan pihak Pentadbir Tanah. Secara tidak langsung akan melibatkan pengambilan tempoh masa yang agak lama. Situasi seperti ini, sekiranya tidak ditangani pasti mendatangkan kesan kepada pembangunan TRM tersebut. Perkara ini seterusnya akan mengakibatkan pemilik tanah tidak dapat membuat perancangan masa hadapan ke atas tanah mereka dan meletakkan mereka dalam situasi serba salah dan tidak menentu. Sehubungan itu juga satu mekanisma perlu dikenalpasti bagi mempercepatkan proses keputusan pengambilan tanah dengan mengambil kira aspek keadilan kepada pemilik tanah tersebut (Haji Salleh Buang, 2003).

 

6.8 Isu pengamalan dasar sekatan dalam TRM

Seperti yang kita ketahui, undang-undang TRM  melibatkan dua objektif yang melarang tanah kerajaan atau di Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur, tanah persekutuan, daripada dilupuskan dengan apa cara sekalipun kepada orang bukan Melayu dan melarang apa-apa urusniaga persendirian “private dealings” yang melibatkan hakmilik Pegangan Melayu di antara orang Melayu dan bukan Melayu. Larangan tersebut jelas telah menjadi punca permasalahan dalam melaksanakan pembanguanan TRM ini. Hal ini kerana, melalui peruntukkan dalam ERM bagi mencapai maksud larangan tersebut maka, ERM telah mengenakan beberapa sekatan antaranya adalah dari segi pelupusan. Dalam hal ini, mana-mana tanah kerajaan atau tanah Persekutuan yang termasuk di dalam satu Rizab Melayu tidak boleh diberimilik, dikeluarkan TOL atau Permit kepada orang bukanMelayu.

 

  • Pembangunan TRM ini juga amat sukar dijalankan lantaran daripada sekatan-sekatan dari segi urusniaga. Dalam hal ini, pindahmilik TRM tidak boleh dipindahmilik kepada bukan Melayu kecuali pindahmilik bersilang dengan syarat borang-borang pindahmiliknya diserahkan serentak kepada pihak berkuasa pendaftaran yang sepatutnya. Begitu juga halnya dengan proses gadaian yang dilarang oleh penduduk yang bukan keturunan Melayu. Walau bagaimanapun terdapat satu pengecualian di mana ianya boleh dibuat dengan memohon kebenaran Pihak berkuasa Negeri dengan menyatakan bahawa jika tanah yang digadaikan kepada mereka ini terpaksa dilelong maka hanya orang Melayu sahaja boleh membeli atau menangkap lelongan tersebut. Dari segi pajakan TRM juga, hanya boleh dipajakkan kepada orang Melayu sahaja. Situasi sebegini telah menyukarkan pihak berkuasa untuk melaksanakan pembangunan ke atas TRM ini akibat daripada terikat dengan struktur polisi yang terkandung dalam syarat-syarat TRM tersebut.

 

 

CADANGAN PEMBANGUNKAN TANAH SIMPANAN MELAYU

 

 

Peranan Orang Tengah
Kebiasaannya tanah rizab Melayu tidak digunakan kepada kegunaan yang lebih ekonomik kerana masih dibelenggu oleh nilai-nilai tradisi dan fahaman ortodok yang melingkari pemikiran kebanyakkan pemilik-pemilik Melayu. Hal ini menjadi masalah apabila pengusaha-pengusaha terdiri daripada kalangan orang-orang cina. Maka, mewujudkan peranan orang tengah adalah menjadi satu keperluan bagi membina satu kerjasama yang efektif agar tidak berlaku sebarang ketidakpuasan hati dan salah faham antara kedua-dua belah pihak, disamping dapat bersama-sama berkongsi keuntungan dan faedah yang diperolehi. Namun pemilihan bagi melantik orang tengah haruslah dibuat dalam kalangan orang Melayu sendiri yang mengamalkan sifat liberal dan tidak memihak mana-mana pihak agar dapat mewujudkan kerjasama yang baik dan harmoni dalam memajukan tanah-tanah rezab Melayu selagi tidak bertentangan dengan peruntukkan di dalam Enakmen Rizab Melayu yang sedang dikuatkuasakan.

b) Peruntukkan Khas Memajukan Tanah Rizab Melayu
Bagi memastikan tanah rezab Melayu dimajukan dengan lebih baik kerajaan harus menyediakan satu peruntukkan khas yang dapat memajukan tanah rezab Melayu tanpa menjejaskan keistimewaan orang-orang Melayu dan mengikut keperluan semasa. Hal ini kerana penguatkuasaan dan perlaksanaan undang-undang rizab Melayu yang diguna pakai sehingga kini hanya memberi penekanan terhadap pemilikan dan kegunaan tanah untuk tujuan pertanian semata-mata tanpa menghiraukan kegunaan-kegunaan yang  lebih menguntungkan. Selain itu juga, perbezaan aplikasi perundangan yang berbeza antara negeri-negeri juga mengakibatkan pengurusan dan pembuatan polisi bagi tanah berkenaan sukar dilaksanakan dengan lebih cekap dan berkesan. Oleh itu, peruntukkan yang dicadangkan ini  haruslah mengantikan enakmen-enakmen yang wujud semasa pemerintahan Inggeris kepada perundangan khas dan seragam yang diguna pakai di seluruh negeri semenanjung Malaysia serta mengambil kira nilai ekonomi di dalam memajukan tanah-tanah tersebut.

c) Latihan dan Galakan untuk Generasi Muda
Generasi muda merupakan generasi pelapis dan mampu di lenturkan. Oleh itu sekiranya ibubapa atau kaum keluarga mereka memiliki tanah-tanah yang dikategorikan sebagai Tanah Rizab Melayu, latihan kemahiran yang merangkumi kemahiran usahawan, usahatani dan perindustrian kampung boleh diterapkan kepada mereka. Disamping itu juga, langkah ini dapat mengeluarkan mereka dari pemikiran ortodok yang diamalkan oleh orang-orang tua mereka yang telah menyebabkan sukar untuk memajukan tanah-tanah rezab Melayu. Hal ini kerana lebih mudah untuk menukar corak pemikiran anak-anak muda berbanding ibu bapa mereka. Melalui langkah ini juga,di harapkan dapat melahirkan golongan remaja desa yang berfikiran konservatif serta mempunyai kepakaran ekonomi yang berasaskan kepada sumber desa yang akan menguntungkan mereka. Pihak kerajaan melalui agensi-agensi tertentu harus menyediakan khidmat latihan dan kursus kepada anak-anak mereka yang terdiri dari golongan remaja yang berusia antara 18 hingga 25 tahun yang tidak melanjutkan pengajian di institusi pengajian tinggi atau pusat-pusat latihan kemahiran serta masih tinggal di kampung-kampung Melayu tradisi. Secara tidak langsung, langkah ini juga dapat menjauhkan remaja- remaja desa dari aktiviti-aktiviti yang tidak bermoral.

d) Mewujudkan Pusat Pertemuan Antara Kaum Melayu dan Kaum Bukan Melayu Melayu 

 

Sistem “Pecah dan Perintah” yang diamalkan oleh pemerintah British telah mewujudkan hubungan ketidakharmonian antara Masyarakat Melayu, Cina dan India di Tanah Melayu. Pengenalan sistem ekonomi dan penempatan yang berbeza-beza antara kaum telah menyebabkan jurang prasangka antara kaum menebal khusunya kaum Melayu dan Cina. Walaupun ketika zaman darurat kaum Cina dipindahkan ke penempatan baru untuk mengelakkan ejen-ejen Parti Komunis Malaya (PKM) menghasut dan mengugut mereka dan diletakkan bersebelahan dengan penempatan kaum Melayu, namun hubungan yang terjalin masih tidak utuh akibat perasaan perkauman yang masih kuat antara kedua-dua kaum. Akibatnya, sikap perkauman ini masih kekal dan masih wujud ketidaksefahaman dan syak wasangka antara kaum walaupun negara telah mencapai kemerdekaan.

Disebabkan orang-orang Melayu mempunyai pemilikan tanah-tanah rizab Melayu yang diwarisi, manakala kaum-kaum bukan Melayu terutamanya kaum Cina mempunyai modal dan sumber kewangan yang banyak, satu hubungan yang lebih interaktif dan muhibah antara kaum perlu diwujudkan. Oleh itu, adalah disarankan bagi mewujudkan sebuah pusat pertemuan seperti dewan atau tempat perhimpunan khusus bagi membina hubungan yang erat antara kaum serta mampu mewujudkan suasana kerjasama yang baik yang meliputi aspek-aspek sosial, ekonomi dan politik. Disamping itu juga, Penubuhan Jawatankuasa Kerjasama Antara Kaum di peringkat penempatan mampu mewujudkan sebuah organisasi yang boleh bekerjasama antara satu sama lain untuk kemajuan sosial, politik dan ekonomi. Ini termasuklah untuk memajukan tanah Rizab Melayu yang juga melibatkan kedua-dua kaum tersebut.

e) Pembangunan Tanah untuk Kepentingan Ekonomi Melayu

 

Kebanyakkan tanah-tanah rizab Melayu pada masa kini yang berada di kawasan pembandaran atau baru telah digazetkan sebagai Tanah Bandar di bawah Kanun Tanah Negara 1965. Hal ini menyebabkan berlakunya masalah himpitan pembangunan yang telah mengakibatkan tanah-tanah ini tidak maju dan sukar untuk dibangunkan disebabkan kekangan dari peruntukan Enakmen Rizab Melayu. Kesannya, tanah-tanah ini tidak dapat dibangunkan serta pemilik-pemiliknya tidak mendapat menjana ekonomi melalui tanah miliknya. Di sebabkan kawasan perbandaran hanya sesuai dibangunkan dengan pembinaan dan menjalankan aktiviti komersial, keadaan ini telah menyebabkan tanah tersebut tidak lagi sesuai untuk pertanian kerana berada di tengah-tengah bandar dan di kawasan perbandaran di samping tanah tersebut berstatus pertanian bagi syarat kegunaannya.

Oleh itu, untuk mengatasi masalah ini adalah dengan melupuskan syarat tanah Rizab Melayu dengan menggantikannya dengan tanah yang lain. Namun begitu, terdapat juga tanah rizab melayu yang tidak digantikan selepas tanah tersebut dilupuskan kegunaannya. Oleh itu, ekonomi orang-orang Melayu dapat dipertahankan dan diperkasakan menerusi pembangunan komersial dengan mewujudkan hab perniagaan Melayu melalui lot-lot perniagaan dalam bangunan yang dibina. Pemilik-pemilik dan penyewa lot perniagaan boleh didapati dalam kalangan orang Melayu. Di samping itu, bagi menjamin lot tersebut terus dikuasai oleh orang Melayu adalah melalui satu bentuk penjualan dan kadar sewa yang sesuai. Melalui cara ini, identiti dan jaminan keistimewaan Melayu tanpa melupuskan syarat Tanah Rizab Melayu dapat dikekalkan.

  • Pindaan Kepada Enakmen-enakmen Rizab Melayu

 

Menurut Ridzuan Awang (1994), antara langkah-langkah yang boleh dilaksanakan bagi memastikan tanah-tanah simpanan melayu dapat dimajukan adalah dengan membuat tindakan-tindakan berdasarkan kepada peruntukkan kuasa yang diberikan di bawah Perkara 76 (4), Perlembagaan Persekutuan, Parlimen boleh meluluskan Akta Rizab Melayu yang selaras dan sama di seluruh negeri di Semenanjung. Enakmen-enakmen rizab Melayu yang ada hari ini perlu digubal semula dengan melaksanakan pendekatan baru, di mana tanah rizab Melayu itu bukan sahaja perlu diberikan perlindungan, tetapi tujuannya yang lebih besar ialah pembangunan dan perlindungan. Selagi tujuan pembangunan itu tidak diserapkan dalam enakmen, selama itu tanah rizab Melayu akan tinggal terbiar dan tidak dibangunkan.

  • Mewujudkan satu peruntukkan khas bagi memajukan Tanah Rizab Melayu

Ridzuan Awang (1994) juga mencadangkan supaya penguatkuasaan dan perlaksanaan undang-undang rizab Melayu semasa adalah lebih memberi penekanan terhadap pemilikan dan kegunaan tanah untuk tujuan pertanian semata. Kegunaan-kegunaan yang lain lebih menguntungkan kurang memberi penekanan. Selain itu juga, perbezaan aplikasi perundangan yang berbeza antara negeri-negeri juga mengakibatkan pengurusan dan pembuatan polisi bagi tanah berkenaan sukar dilaksanakan dengan lebih berkesan. Adalah dicadangkan agar enakmen-enakmen yang diwujudkan semasa pemerintahan Inggeris tersebut digantikan dengan satu akta atau perundangan khas yang seragam di seluruh negeri-negeri di Semenanjung Malaysia. Peruntukkan akta baru yang dicadangkan mestilah mengambilkira nilai ekonomi di dalam memajukan tanah-tanah berkenaan. Walaupun demikian, perlindungan terhadap jaminan dan keistimewaan orang-orang Melayu perlu diambilkira dan mengikut dengan keperluan semasa.

 

Bab9- Lesen Pendudukan Sementara

BAB 9 

KUASA MELESENKAN PENDUDUKAN TANAH KERAJAAN, TANAH LOMBONG DAN TANAH RIZAB

Pihak Berkuasa Negeri bolehlah, membenarkan Pendudukan Sementara di bawah lesen terhadap;

  1. a) tanah Kerajaan;
  2. b) tanah lombong yang pada masa itu tidak digunakan untuk maksud-maksud perlombongan;
  3. c) tanah rizab pada masa itu tidak digunakan untuk maksud-maksud yang ianya dirizabkan ;

 

Lesen Pendudukan Sementara bolehlah dikeluarkan untuk apa-apa maksud selain daripada apa yang dinyatakan oleh seksyen di atas. Lesen-lesen pendudukan sementara bolehlah, boleh dikeluarkan dan diperbaharui oleh Pihak Berkuasa Negeri

a)         dalam hal tanah Kerajaan, dibuat oleh Pentadbir tanah;

b)     dalam hal tanah lombong, dibuat oleh Pentadbir Tanah yang bertindak dengan kelulusan

  • i)  Merinyu Kanan Galian, atau mana-mana pegawai lain yang pada masa itu boleh ditugaskan dengan pentadbiran di dalam Negeri itu mengenai apa-apa undang-undang bertulis yang berkaitan dengan perlombongan, dan juga dengan kelulusan mana-mana pemegang pajakan tanah itu;
  • ii)  orang atau badan yang pada masa itu berhak mendapat kepentingan pajakan atau sijil perlombongan  dalam persoalan;

c)  dalam hal tanah rizab

 

i)  dibuat oleh Pentadbir Tanah yang bertindak dengan kelulusan pegawai pada masa itu mempunyai kawalan ke atasnya; atau

ii)       dibuat oleh Pegawai itu, bila dan setakat mana yang ianya diwibawakan selaku pegawai itu oleh Pihak Berkuasa Negeri;

 

Dengan syarat bahawa tiada apa-apa dalam seksyen ini boleh mewibawakan Pentadbir Tanah untuk mengeluarkan Lesen Pendudukan Sementara mengenai mana-mana sungai sebagaimana yang diisytiharkan oleh Pihak Berkuasa Negeri melalui pemberitahuan dalam Warta bagi maksud peruntukan ini.

 

 

9.3       CIRI-CIRI TANAH LESEN PENDUDUKAN SEMENTARA 

Permohonan untuk menggunakan Tanah Kerajaan dengan Lesen Pendudukan Sementara (LPS) boleh dilakukan dalam keadaan-keadaan berikut :

 

  • Tanah hendaklah digunakan bagi tujuan sementara

Contohnya untuk gerai makanan, pertunjukan wayang Cina, untuk meletak bahan binaan atau hampas bijih (tailing), menanam sayur, menggali kolam untuk ternakan air seperti ikan, udang, ketam, memasang papan iklan, pembinaan jeti, nursery pokok, setor, tempat letak kereta dan lain-lain kegunaan yang berbentuk sementara.

  • Tanah tidak layak diberi milik kerana kedudukannya, seperti di rizab sungai atau rizab jalan.
  • Kerajaan bertujuan menggunakan tanah untuk projek-projek tertentu dalam jangka masa panjang.
  • Bagi tapak rumah awam yang dibina Kerajaan Negeri dengan cara sewabeli. Sementara membayar harga rumah secara ansuran, pemilik mendudukinya dengan LPS.
  • Untuk dua tujuan yang berlainan seperti untuk memetik atau memungut buah koko, kopi, kelapa atau kelapa sawit atau menoreh getah. Apabila seseorang hendak memetik atau memungut buah koko, kopi, kelapa atau kelapa sawit atau menoreh getah yang terdapat atas tanah Kerajaan. LPS dikeluarkan ke atas tanah yang digunakan untuk meletak atau melonggokkan hasil tanaman yang telah dipungut atau dikutip dari kawasan yang telah dibenarkan, selama musim pokok berbuah atau selagi pokok getah boleh ditoreh.

 

 

9.4       SYARAT-SYARAT LESEN PENDUDUKAN SEMENTARA (SEPERTI DINYATAKAN PADA LESEN BERKENAAN)

 

Fasal (1)          Lesen mula berkuatkuasa pada tarikh yang ditentukan dan tamat tempoh pada 31 Disember tahun yang sama

Fasal (2)          Lesen tidak boleh diserah hak

Fasal (3)          Lesen akan tamat tempohnya apabila pemegangnya meninggal dunia atau dalam hal sebuah perbadanan setelah penggulungannya

Fasal (4)          tanah tidak boleh digunakan bagi maksud yang lain daripada apa yang dibenarkan; pemegang juga tidak dibenarkan menanam pokok atau tumbuhan kekal atau membina bangunan kekal di atas tanah itu.

Fasal (5)          lesen boleh dibatalkan dengan serta-merta tanpa dibayar pampasan jika pemegang melakukan pelanggaran mana-mana syarikat lesen; jika pembatalan itu dibuat manakala pemegangnya tidak melakukan  apa-apa kesalahan, pampasan akan dibayar.

  • HAK PEMEGANG LESEN

Setiap pemegang lesen bukanlah pemilik multak terhadap Lesen Pendudukan Sementara. Lesen Pendudukan Sementara bermaksud sesuatu kebenaran yang diberikan kepada pemegang-pemegang lessen berkenaan untuk menikmati penggunaan tanah untuk sementara waktu sahaja. Oleh kerana mereka bukanlah pemilik yang sah terhadap sesuatu tanah itu, maka pemegangan lessen tersebut hanya berkuatkuasa untuk tempoh-tempoh tertentu sahaja. Antara hak-hak yang boleh dinikmati oleh pemegang Lesen Pendudukan Sementara tersebut adalah seperti berikut:

 

9.5.1     Tiada hak mendapatkan pembaharuan

Dalam kes The Bee lwn K.Maruthamuthu [1977] 2 MLJ 7pemegang LPS telah menduduki sebidang tanah selama lebih daripada 20 tahun apabila kerajaan Negeri Sembilan memutuskan untuk memberi milik tanah tersebut kepada orang lain. Hakim perbicaraan yang mendengar kes tersebut menyatakan bahawa:

“Seseorang pemegang LPS tidak mempunyai sebarang hak di sisi undang-undang atau ekuiti ke atas tanah yang didudukinya selain hak untuk mendudukinya buat sementara waktu dari tahun ke tahun jika dia dapat memperbaharui lesennya setiap tahun akan tetapi tidak ada sebarang kewaiipan bagi pihak berkuasa untuk membuat pembaharuan bagi mana-mana tahun berikutnya…”

 

9.5.2    Bertindak terhadap peceroboh

Dalam kes Julaikha Bivi lwn Mydin [1961] MLJ 310, pihak plaintif, seorang pemegang LPS, mendakwa bahawa defendan telah menceroboh tanah yang didudukinya. Defendan telah menduduki tanah tersebut sebelum plaintif menerima lesennya daripada Pihak Berkuasa. Dalam pembelaannya, defendan menghujah bahawa plaintif tidak boleh membuat tuntutan itu kerana dia hanya seorang pemegang LPS dan bukan pemilik tanah. Hakim Neal memutuskan bahawa prosiding itu berasas dan defendan boleh diperintah keluar.

 

9.5.3    Lesen Pendudukan Sementara dwimaksud

Dalam kes Mohamed lwn Kunji Mohidin  [1967] 1 MLJ 96, penentang telah LPS dalam tahun 1956. Pada ketika itu terdapat beberapa pokok buah-buahan dan 73 pokok kelapa di tanah itu. LPS tersebut memberi kebenaran kepadanya memetik kelapa daripada 34 pokok kelapa tersebut. Selepas itu Pihak Berkuasa Negeri telah memberi kepada perayu satu LPS untuk tanah yang sama, membenarkan dia menternak ayam di situ. Pihak perayu mungkin salah faham akan haknya, kemudiannya telah menebang 16 pokok kelapa dan 10 pokok buah-buahan tersebut.

Oleh sebab kehilangan sebahagian daripada sumber pendapatannya, penentang telah memulakan tindakan guaman menuntut ganti rugi daripada perayu. Barakbah KHN memutuskan bahawa oleh sebab penentang bukan pemilik pokok-pokok berkenaan, dia tidak berhak menuntut ganti rugi kerana kerugian. Ganti rugi yang boleh dituntutnya Cuma setakat kehilangan pendapatannya daripada pokok kelapa yang ditebang kerana hak yang ada padanya hanyalah untuk memetik kelapa.

 

 

9.5.4    Lesen Pendudukan Sementara tidak boleh dipusakai 

Dalam kes Fatimah lwn Moideen Kutty [1969] 1 MLJ 72, penentang telah menduduki sebidang tanah yang sebelumnya telah diduduki oleh suami perayu sebagai pemebang LPS. Oleh sebab tidak mengetahui tentang kematian suaminya dalam tahun 1962, Pemungut Hasil Tanah telah memperbaharui LPS untuk tahun yang berikutnya (1963) atas nama suami perayu. Selepas diberitahu tentang kematian tersebut, Pemungut Hasil Tanah telah enggan memperbaharuinya lagi bagi tahun yang berikutnya. Dalam prosiding di Mahkamah Majistret, perayu telah menuntut sewa daripada penentang bagi tempoh 1 Julai 1964 hingga 28 Februarui 1965. Tuntutan tersebut telah ditolak oleh mahkamah kerana tidak berasas dan keputusan ini telah disahkan oleh Mahkamah Tinggi dan Mahkamah Persekutuan.

Kedudukan undang-undang sudah pun selesai beberapa tahun sebelumnya dalam kes Papoo lwn Veeriah [1965] 1 MLJ 127. Dalam kes tersebut balu dan pentadbir harta si mati (seorang pemegang LPS) telah membuat permohonan di mahkamah bagi mendaoatkan perintah memindah milik kepadanya sebagai waris tunggal harta di mati iaitu sebuah rumah yang telah dibangunkan di atas tanah LPS itu semasa hayat suaminya. Ketika menolak permohonan itu, Hakim Good menyatakan bahawa:

LPS, sebagaimana yang tersirat daripada namanya, ialah satu lesen menududki dan tidak lebih daripada itu… lesen itu adalah untuk kegunaan pemegang sendiri, ia mati bersama pemegangnya.

Kes Papoo lwn Veeriah telah mengesahkan bahawa bukan hanya tanah bahkan apa sahaja yang dibina di atasnya tidak boleh dipindah milik oleh pemegangnya semasa hidupnya atau dipusakai oleh warisnya, sama ada menerusi wasiat atau sebaliknya.

 

 

9.5.5    Hak membuat penyewaan

Dalam kes Govindaraju lwn Krishnan [1962] MLJ 334 yang telah diputuskan sebelum KTN dikuatkuasakan, pemegang LPS telah menyewakan dua bilik di rumahnya yang telah dibina di atas tanah tersebut kepada penentang dengan sewa sebanyak $30 sebulan. Penyewaan ini kemudiannya telah ditamatkan oleh satu notis bertulis, tetapi penentang enggan meninggalkan rumah tersebut. Dia mendakwa bahawa penyewaan tersebut menyalahi undang-undang, tidak sah dan tidak berkuatkuasa langsung. Mengikut mahkamah persoalan yang perlu diputuskan ialah sama ada penyewaan bulanan dua bilik rumah tersebut berupa pindah milik atau percubaan memindah milik hak dan kepetingan perayu di bawah LPS tersebut.

9.5.6    Tiada hak menjual 

Jika mahkamah bersedia membenarkan pemegang LPS menyewakan bangunannya, sama ada sebahagian atau keseluruhannya, kepada orang lain, oleh sebab penyewaan sedemikian rupa tidak bersifat pindah milik atau serah hak yang dilarang, mahkamah telah dengan ketegasan yang sama menghalang sebarang pindah milik atau penjualan bangunan yang didirikan itu. Dalam kes Hee Cheng lwn Krishnan [1955] MLJ 103, plaintif telah menuntut perlaksanaan spesifik ataupun ganti rugi kerana kemungkinan kontrak perjanjian jual beli rumah yang didirikan atas tanah Lesen Pendudukan Sementara.

 

9.6       JANGKAMASA SERTA BENTUK LESEN PENDUDUKAN SEMENTARA

 

Oleh kerana hak pemegangan Lesen Pendudukan Sementara adalah tidak mutlak, maka tempoh pemegangan lesen tersebut adalah untuk tempoh sementara waktu sahaja. Dengan demikian, jangka masa pemegangan lesen tersebut adalah seperti berikut:

(1)        Tiap-tiap lesen pendudukan sementara selain dari dikeluarkan bagi tujuan untuk mengeluarkan dan mengambil bahan batuan) hendaklah dikeluarkan bagi satu tempoh yang tamat tidak lewat daripada penghujung tahun kalendar yang ianya bermula; dan bolehlah diperbaharui pada tiap-tiap tahun;

(2)        Lesen yang dikeluarkan untuk maksud membolehkan mana-mana pertunjukan awam atau hiburan diadakan bolehlah dikeluarkan untuk apa-apa tempoh lain sebagaimana yang sesuai dalam tempoh masa perlaksanaan aktiviti berkenaan.

Tiap-tiap lesen pendudukan sementara akan mempunyai kesan-kesan tertakluk kepada apa-apa peruntukan sebagaimana yang terkandung di dalamnya, setakat mana yang tidak bercanggah dengannya, kepada apa-apa peruntukan lain yang akan ditetapkan.

(4)        Tertakluk kepada syarat di bawah mana satu lesen pendudukan sementara telah dikeluarkan, Pentadbir Tanah bolehlah atas permohonan oleh pemegang lesen membaharui lesen sedemikian itu bagi satu tempoh yang tidak lebih dari satu tahun kalendar:

(5)        Sesuatu lesen itu, tidaklah boleh ada lebih dari tiga pembaharuan yang dibuat mengenai sesuatu lesen pendudukan sementara melainkan suatu kebenaran bertulis yang diluluskan oleh Pihak Berkuasa Negeri telah didapati terlebih dahulu.

(6)        Tiap-tiap lesen pendudukan sementara selain daripada bagi tujuan permit pengeluaran batu-batuan hendaklah dibuat di atas Borang 4A, dan dalam hal pembaharuan lesen sedemikian itu hendaklah dicatiterakan suatu nota pembaharuan itu dan tarikh yang ianya dijangka tamat.

 

 

9.7       PERMIT MENGAMBIL, MENGALIH DAN MENGANGKUT BATU-BATAN

 

Seksyen 70 hingga s 75 Kanun Tanah Negara memperuntukkan bahawa mana-mana orang yang ingin mendapat hak untuk mengambil, mengalih atau mengangkut batu batan perlulah mendapat kebenaran bertulis daripada pihak berkuasa negeri. Kebenaran bertulis yang sedemikian itu disebut “permit “mengambil, mengalih dan mengangkat batu-batan”.

Jadi, dalam melakukan perbuatan “mengambil, batu-batan” bererti mengambil sari atau memerah batu-batan dari tanah tempat ditemui batu-batan itu. Perbuatan ‘mengalih’ pula bermaksud ’membawa pergi’ atau ‘membawa keluar’. Perbuatan ‘mengangkut’ pula bermaksud ‘membawa atau memindahkan dari satu tempat ke tempat yang lain’. Dengan demikian, perbuatan mengambil, mengalih dan mengangkut batu-batan bermaksud mengambil sari batu-batan dari tanah berkenaan, membawanya pergi atau mengeluarkannya dan memindahkan atau membawa batu-batan itu ke tempat lain.

Takrif ‘batu-batan’ diberikan oleh seksyen 5, Kanun Tanah Negara iaitu bermakna sebarang batu besar, batu kecil, granit, batu kapur, marmar, kerikil, pasir, tanah, laterit, tanah gembur, tanah liat, tanih, lumpur, tanah berumput, tanah gambut, batu karang, kulit kerang atau baja asli tahi burung di dalam atau di atas sebarang tanah dan termasuk juga sebarang batu-bata, batu kapur, simen atau komoditi lain yang diperbuat daripadanya.

 

 

9.7.1     Prasyarat Pemberian Permit 

Pihak berkuasa, negeri boleh mengeluarkan permit bagi maksud mengambil, mengalih dan mengangkut batu-batan dari tanah negeri, tanah beri milik, tanah lombong dan tanah rizab. Walau bagaimanapun, permit yang dikeluarkan itu tidak termasuk untuk maksud mendapatkan logam dan galian daripada batu-batan berkenaan.

Seperti juga Lesen Pendudukan Sementara, sesuatu permit yang dikeluarkan untuk mengambil, mengalih dan mengangkut batu-batan, dalam Kanun Tanah Negara tidak boleh dikeluarkan bagi maksud mengambil hasil hutan.

Jika tanah yang akan diberikan permit mengambil, mengalih dan mengangkut batu-batan itu merupakan tanah beri milik, maka mengikut peruntukan Kanun Tanah Negara, permit berkenaan hanya boleh dikeluarkan kepada tuan punya tanah berkenaan, dan boleh juga permit berkenaan dikeluarkan kepada orang lain selain  tuan punya tanah jika tuan punya tanah itu memberi persetujuan.

Begitu juga jika permit mengambil, mengalih, mengangkut batu-batan itu melibatkan tanah lombong, kelulusan pemeriksa kanan lombong perlu diperoleh. Permit Cuma boleh dikeluarkan kepada orang atau badan yang berhak mendapat faedah daripada pajakan atau sijil lombong itu atau kepada mana-mana orang lain selain orang atau badan itu jika orang atau badan itu bersejutu.

 

 

9.7.2    Tujuan Pemberian Permit 

Seperti yang termaktub dalam Kanun Tanah Negara bahawa pemberian hak milik, pajakan atau Lesen Pendudukan Sementara tidak termasuk memberi hak kepada pemegang hak milik, pemegang pajakan atau pemegang Lesen Pendudukan Sementara untuk mengambil, mengalih dan mengangkut batu-batan keluar dari sempadan tanah berkenaan kecuali orang berkenaan (dan orang-orang lain) diberi permit di bawah Kanun Tanah Negara. Dengan kata lain, pemberian permit sedemikian membolehkan orang berkenaan yang diberi permit melakukan kegiatan mengambil, mengalih dan mengangkut batu-batan keluar dari sempadan tanah berkenaan. Permit juga ‘menghalalkan’ apa-apa larangan yang dikenakan kepada pemilik tanah beri milik atau pajakan itu.

 

 

9.7.3    Tempoh Permit

Pada kebiasaannya, setiap permit mempunyai tempoh sah laku sehingga hujung tahun kalendar permit itu bermula. Dengan demikian, permit tersebut serupa dengan tempoh Lesen Pendudukan Sementara yang telah dibincangkan sebelum ini. Permit berkenaan tetap akan tamat walaupun kuantiti batu-batan yang dibenarkan diambil, dialih dan diangkut seperti yang dinyatakan dalam permit masih belum dicapai.

Selain tamatnya tempoh sesuatu permit pada penghujung tahun (pada 31 DIsember), permit itu juga boleh ditamatkan terlebih awal oleh pihak berkuasa negeri atas alasan pemegang permit telah pecah syarat sebarang peruntukan atau syarat permit. Permit berkenaan juga akan tamat lebih awal jika pemegangnya menyerah balikpermit berkenaan kepada pihak berkuasa negeri.

Pihak berkuasa negeri juga berhak atas budi bicaranya, menamatkan permit itu lebih awal dari tempoh sebenarnya tanpa memberi apa-apa sebab. Jika ini dikalukan oleh pihak berkuasa negeri, pampas an hendaklah diberi dengan amaun yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak atau seperti yang diputuskan mengikut Kanun Tanah Negara.

Seterusnya, mengikut peruntukan Kanun Tanah Negara bahawa tempoh sesuatu permit juga akan tamat apabila pemegang permit itu mati (jika ia orang perseorangan) atau dibubarkan (jika ia suatu badan).

 

 

9.7.4    Hak Pemegang Permit

Oleh sebab permit yang dikeluarkan ialah permit mengambil, mengalih dan mengangkut batu-batan, sudah tentulah orang atau badan yang diberi permit sedemikian berhak melakukan kegiatan mengambil, mengalih dan mengangkut batu-batan. Perkara ini telah pun dibicangkan sebelum ini. Pada hakikatnya, walaupun permit sedemikian memberi suatu hak kepada pemegang permit tetapi hak sedemikian hanyalah dalam tempoh permit berkenaan berkuat kuasa, dan bagi jenis batu-batan seperti yang dinyatakan dalam permit juga. Kadang kala permit berkenaan membenarkan pemegang permit melakukan serahhak.

Seperti juga pemegang Lesen Pendudukan Sementara, pemegang permit mengambil, mengalih dan mengangkut batu-batan juga mempunyai hak mengenepikan penceroboh yang menceroboh hak-hak yang dinyatakan dalam permit.

 

 

Bab8-Proses Pengambilan Tanah

BAB 8

 

PROSES PENGAMBILAN BALIK TANAH

APT 1960 ini mula diperkenalkan di Semenanjung Malaysia bertujuan untuk mengemaskinikan undang-undang yang ada selaras dengan kehendak Perkara 13 dan Perkara 13(2) Perlembagaan Persekutuan. Perkara 13 memperuntukkan bahawa sesuatu undang-undang mengenai pengambilan tanah perlu dibentuk bagi membolehkan pengambilan tanah dibuat manakala Perkara 13(2) pula menggariskan bahawa mana-mana harta persendirian tidak boleh diambil kecuali dengan bayaran pampasan yang mencukupi. Salleh Buang (1993) pula berpendapat bahawa pengenalan APT 1960 bertujuan untuk mewujudkan satu prosedur yang seragam bagi semua enakmen tanah yang telah diwujudkan sebelum ini agar selari dengan kehendak Perkara 13, Perlembagaan Persekutuan. Hal ini juga bertujuan untuk mewujudkan satu mekanisme yang pantas bagi membolehkan pengambilan balik tanah dilaksanakan dengan cepat apabila tanah dikehendaki untuk tujuan pembangunan.

 

8.4       PROSES PENGAMBILAN TANAH

Proses pengambilan tanah di Semenanjung Malaysia seperti yang diperuntukkan oleh APT 1960 bermula apabila mana-mana agensi kerajaan, perbadanan atau orang perseorangan memohon untuk mengambil mana-mana tanah bagi tujuan tertentu seperti yang dibenarkan di bawah peruntukan Seksyen 3(a) (b) dan (c). Pengambilan tanah dibenarkan bagi apa-apa tujuan awam atau untuk apa-apa tujuan yang pada pendapat Pihak Berkuasa Negeri (PBN) akan memberi faedah terhadap pembangunan ekonomi atau bagi apa-apa tujuan kediaman, pertanian, perlombongan, perindustrian dan rekreasi. Pihak yang ingin mengambil tanah perlu terlebih dahulu mengenal pasti tanah yang akan diambil, menyediakan pelan cadangan pengambilan tanah, mengemukakan laporan anggaran penilaian daripada JPPH termasuklah mengemukakan laporan lengkap cadangan projek yang akan dilaksanakan kelak.

Sebelum cadangan pengambilan boleh diluluskan oleh PBN, pentadbir tanah perlu mempertimbangkan setiap permohonan pengambilan tanah oleh agensi terlibat sama ada tanah yang hendak diambil telah mendapat kelulusan pembangunan oleh pemiliknya. Sekiranya kelulusan pembangunan telah diberikan kepada pemilik tanah, maka pentadbir tanah boleh terus menolak permohonan tersebut. Sekiranya tiada kelulusan pembangunan pernah diberikan kepada pemilik tanah, maka pentadbir tanah akan menghantar permohonan dan dokumen sokongan untuk pertimbangan dan kelulusan Unit Perancang Ekonomi Negeri (UPEN) atau Jawatankuasa Perancangan Negeri (JPN).

UPEN setelah menerima permohonan daripada agensi atau individu yang memohon akan memastikan sama ada terdapat peluang untuk pemilik tanah menjalankan usaha sama dengan agensi yang memohon tanah berkenaan. Sekiranya wujud peluang yang membolehkan projek secara usaha sama antara pemilik tanah dengan agensi memohon, maka UPEN akan memberi arahan kepada agensi atau individu yang memohon tanah untuk mengadakan rundingan dengan pemilik tanah bagi membentuk usaha sama, perkongsian keuntungan dan perkiraan komersial lain seperti pembahagian ekuiti. Setelah pihak memohon mengadakan rundingan dengan pemilik tanah, maka setiap laporan terperinci hendaklah dikemukakan semula kepada UPEN. Sekiranya kedua-dua belah pihak mencapai persetujuan untuk menjalankan usaha sama, maka cadangan pengambilan tanah berdasarkan peruntukan Seksyen 4, Akta Pengambilan Balik Tanah, 1960 tidak akan diteruskan.

Setelah PBN berpuas hati bahawa tanah berkenaan tidak boleh dijalankan secara usaha sama dengan pemiliknya dan tanah berkenaan pula diperlukan bagi melaksanakan apa-apa maksud projek awam atau untuk apa-apa tujuan yang pada pendapat PBN akan memberi faedah terhadap pembangunan ekonomi atau bagi apa-apa tujuan kediaman, pertanian, perlombongan, perindustrian dan rekreasi, maka suatu pemberitahuan dalam Borang A akan disiarkan dalam Warta Kerajaan Negeri. Penyiaran Notis Borang A ke dalam Warta Kerajaan Negeri menandakan bahawa tanah-tanah akan diambil oleh kerajaan seperti yang diperuntukkan oleh Seksyen 4, APT 1960.

Kemudian, Notis Borang B akan dikeluarkan yang memberi kuasa kepada mana-mana pegawai Pejabat Tanah atau wakilnya untuk memasuki mana-mana tanah yang akan diambil bagi tujuan pemeriksaan dan pengukuran tanah. Tujuan pemeriksaan tanah adalah untuk mengkaji kesesuaian tanah diambil manakala pengukuran tanah adalah untuk memastikan keluasan tanah yang terlibat dengan pengambilan. Setelah melakukan pengukuran tanah berkenaan, pegawai dikehendaki menyediakan senarai tanah yang akan diambil untuk disampaikan kepada PBN bagi mendapat kelulusan untuk melakukan cadangan pengambilan tanah. Senarai tanah yang diambil akan dibentangkan di dalam Borang C.

Setelah PBN berpuas hati dengan cadangan pengambilan balik tanah, maka kelulusan cadangan pengambilan tanah akan diberikan kepada agensi memohon. Satu tindakan yang perlu dilakukan oleh pentadbir tanah di kawasan terlibat ialah memastikan cadangan pengambilan tanah yang menggunakan Borang D disiarkan dalam Warta Kerajaan Negeri. Oleh itu, pentadbir tanah perlu menghantar notis cadangan pengambilan tanah ke Percetakan Nasional untuk dicetak dan kemudiannya memastikan notis Borang D diedarkan untuk pengetahuan umum. Pengeluaran Borang D bermakna kerajaan telah mengesahkan bahawa tanah tersebut akan diambil. Tarikh pengumuman cadangan pengambilan tanah yang menggunakan Borang D penting kerana akan digunakan sebagai tarikh penilaian tanah yang sekiranya jarak antara pewartaan Borang B dengan pewartaan Borang D dibuat melebihi tempoh satu tahun.

Borang E pula akan dikeluarkan oleh pentadbir tanah untuk memanggil semua pemilik-pemilik tanah terlibat bagi menghadiri perbicaraan awam. Tujuan perbicaraan awam adalah untuk memeriksa pihak lain yang mempunyai kepentingan atau pihak yang boleh dipercayai mempunyai kepentingan terhadap tanah yang akan diambil balik termasuklah berbincang dengan pemilik-pemilik tanah tentang tuntutan pampasan yang sewajarnya. Sebelum menghadiri perbicaraan awam, terlebih dahulu satu bentuk Notis Borang F akan diserahkan kepada pemilik-pemilik tanah yang meminta mana-mana pihak yang merasakan mempunyai kepentingan terhadap tanah terlibat untuk mengemukakan dokumen tuntutan secara bertulis kepada pentadbir tanah dalam tempoh yang ditetapkan dalam notis berkenaan.

Perbicaraan awam akan hanya dilaksanakan selepas genap 21 hari dari tarikh penyerahan notis panggilan perbicaraan dibuat seperti diperuntukkan di bawah Seksyen 12, APT 1960. Pentadbir tanah akan menentukan tarikh, masa dan tempat untuk dijalankan perbicaraan awam yang akan di pengerusi sendiri oleh pentadbir tanah terlibat. Pada masa berkenaan, perundingan pampasan akan dijalankan antara pihak yang terlibat sama ada pemilik-pemilik tanah diwakili oleh penilai swasta atau sebaliknya. Perbicaraan akan diadakan mengikut lot-lot terlibat dan mungkin akan memakan masa yang panjang.

Sebaik sahaja selesai perbicaraan, pentadbir tanah perlu menyediakan Borang G dengan menyenaraikan nama pihak yang berkepentingan dan jumlah pampasan yang diumpukkan kepadanya. Award sepatutnya berdasarkan kepada keputusan yang dicatatkan dalam catatan siasatan. Pada peringkat ini jumlah pampasan secara bertulis akan dapat diketahui pada borang tersebut. Borang tersebut secara terperinci akan menerangkan keluasan tanah yang diambil, pihak yang berkepentingan dan jumlah award yang akan ditawarkan.

Setelah memeriksa semua butiran lengkap dalam Borang G dan menandatanganinya, Borang H akan disediakan untuk diserahkan kepada agensi pemohon dan juga pemilik-pemilik tanah terlibat. Tugas pentadbir tanah pada peringkat ini adalah memastikan supaya salinan Borang G dan Borang H dihantar bersekali kepada pemilik-pemilik tanah terlibat. Tugas pemilik tanah adalah untuk memberi jawapan sama ada menerima atau menolak tawaran tersebut. Terdapat tiga pilihan yang boleh dibuat iaitu sama ada menerima tawaran tersebut atau menerima tawaran dengan membuat bantahan ke mahkamah atau enggan menerima pampasan yang ditawarkan. Bagi mana-mana pemilik yang menerima tawaran pampasan dengan membuat bantahan, pentadbir tanah perlu menahan 25 peratus daripada jumlah keseluruhan pampasan. Bagi pemilik tanah yang enggan menerima tawaran pampasan, pihak berkuasa akan menahan kesemua wang pampasan ke akaun mahkamah.

Notis Borang I akan dikeluarkan oleh Pengarah Tanah dan Galian (PTG) sekiranya mana-mana tanah dikehendaki segera bagi apa-apa maksud awam setelah mendapat kelulusan PBN. Mana-mana pengambilan tanah yang diperlukan segera perlu diwartakan terlebih dahulu dalam Warta Kerajaan Negeri oleh pentadbir tanah. Walau bagaimanapun, sekiranya terdapat mana-mana bangunan atas mana-mana tanah yang dijadualkan, pentadbir tanah hendaklah menyampaikan notis dalam Borang J kepada pemilik-pemilik bangunan untuk mengosongkan bangunan berkenaan dalam tempoh tidak lebih daripada 60 hari dari tarikh notis dikeluarkan. Sekiranya bangunan tersebut adalah bangunan kekal, maka nilaian bangunan hendaklah disediakan mengikut keadaan struktur bangunan tersebut tetapi sekiranya bangunan tersebut adalah berbentuk sementara, maka nilaian bangunan sementara perlu disediakan. Walau bagaimanapun, sekiranya bangunan tersebut boleh dipindahkan, kos perpindahan atau kos mendirikan semula bangunan tersebut perlu dibayar.

Sama ada pemilik tanah menerima tawaran atau membawa kes ke mahkamah, proses pengambilan tetap dilakukan. Tindakan seterusnya pentadbir tanah adalah untuk mengeluarkan Borang K sebagai menandakan bahawa tanah telah pun dengan rasminya bertukar tangan menjadi milik PBN. Tindakan seterusnya ialah pentadbir tanah perlu mengeluarkan Borang L yang menghendaki pemilik tanah menyerahkan semula dokumen hak milik kepada Pejabat Tanah untuk tindakan selanjutnya sama ada untuk membatalkan hak milik berkenaan daripada rekod pendaftaran atau menggantikan hak milik baharu kepada pemilik-pemilik tanah.

Seterusnya pemungut dikehendaki mengeluarkan Borang M merujuk kes yang telah dikenal pasti ke Mahkamah Tinggi dan pada masa yang sama pemilik tanah yang terkilan juga dikehendaki mengisi Borang N, membuat permohonan supaya bantahannya didengar di mahkamah dengan mengemukakan alasan yang munasabah. Asas bantahan biasanya tentang saiz tanah yang diambil, amaun pampasan yang ditawarkan, pihak yang sepatutnya menerima pampasan dan pembahagian pampasan yang sepatutnya diterima oleh pihak yang terlibat.

 

 

Borang A Seksyen 4 Tanah berkemungkinan diambil
¯
Borang B Seksyen 5 Kebenaran masuk mengukur
¯
Borang C Seksyen 7 Tanah terlibat untuk pengambilan
¯
Borang D Seksyen 8 Pengisytiharan pengambilan
¯
Borang E Seksyen 10 Notis siasatan
¯
Borang F Seksyen 11 Notis menghendaki keterangan bertulis
¯
Borang G Seksyen 14 Award pampasan bertulis
¯
Borang H Seksyen 16 Notis award dan tawaran pampasan
¯
Borang I Seksyen 19 Perakuan kedesakan
¯
Borang J Seksyen 20 Notis mengosongkan bangunan
¯
Borang K Seksyen 22 Pengesahan tanah telah diambil
¯
Borang L Seksyen 24 Notis mengemukakan dokumen hak milik
¯
Borang M Seksyen 36 Rujukan kepada mahkamah
¯
Borang N Seksyen 38 (1) Memohon bantahan dirujuk kepada mahkamah
¯
Borang O Seksyen 38 (5) Rujukan kepada mahkamah
¯
Borang P Seksyen 43 Mahkamah memutuskan tarikh mula perbicaraan
¯
Borang Q Seksyen 58 Notis pendudukan/penggunaan sementara tanah

 

Rajah 2.1. Proses pengambilan tanah di Semenanjung Malaysia.

 

 

 

KONSEP NILAI PASARAN

Mengikut Malaysian Valuation Standards (2006) nilai pasaran boleh didefinisikan sebagai harga yang dijangka akan diperoleh apabila harta tanah telah bertukar tangan pada tarikh nilaian antara seseorang penjual yang rela menjual kepada seseorang pembeli yang rela membeli setelah harta tanah berkenaan telah dipasarkan di pasaran terbuka untuk tempoh yang munasabah dengan pihak-pihak yang terlibat telah bertindak secara berpengetahuan, berhati-hati dan tidak dipaksa. Definisi lain tentang nilai pasaran harta tanah ialah harga sesuatu harta yang akan diperoleh selepas harta berkenaan telah bertukar tangan di pasaran antara pembeli yang sukarela dan penjual yang sukarela menjual dengan adil antara kedua-dua belah pihak (Allard, 1967). Sementara itu, American Institute of Real Estate Appraiser (AIREA) telah mendefinisikan nilai pasaran harta tanah sebagai harga tertinggi dalam bentuk wang yang boleh diperoleh daripada sesuatu harta tanah sekiranya tanah tersebut dijual di pasaran terbuka dalam masa yang munasabah bagi mendapatkan pembeli yang mempunyai pengetahuan terhadap segala penggunaan yang boleh disesuaikan dan yang boleh digunakan oleh pembeli berkenaan (Davies, 1974; Harrison, 1976)

Mengikut Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions (ASFLA) di USA, nilai pasaran telah didefinisikan sebagai sejumlah wang atau lain-lain terma yang munasabah bersamaan dengan nilai wang tunai yang boleh diperoleh daripada penjualan sesuatu harta tanah pada tarikh nilaian dibuat, setelah mengambil kira masa yang munasabah dan memadai untuk memasarkan harta tanah berkenaan di pasaran terbuka dengan jangkaan yang akan boleh diperoleh daripada seorang penjual yang berpengetahuan kepada seorang pembeli yang berpengetahuan di mana kedua-duanya tidak berada dalam keadaan terpaksa untuk membeli atau menjual setelah memberi segala pertimbangan yang wajar terhadap penggunaan ekonomi yang ada pada harta tanah berkenaan (Appraisal Institute USA, 2000).

Sementara itu, agensi-agensi di UK seperti Royal Institution of Chartered Surveyor (RICS), International Standard Valuation Committee (ISVC), Incorporated Society of Valuers and Auctioneers (ISVA) dan Institute of Revenue Rating and Valuation (IRRV) telah bersepakat mendefinisikan nilai pasaran harta tanah sebagai harga terbaik bagi sesuatu kepentingan dalam harta tanah yang hendak dijual untuk pertimbangan wang tunai pada tarikh penilaian dengan mengandaikan:

  • Wujud penjual yang sukarela menjual.
  • Berlaku dalam satu tempoh masa yang munasabah dengan mengambil kira sifat semula jadi harta tanah dan keadaan pasaran semasa untuk memasarkan kepentingan bagi mencapai persetujuan harga dan syarat untuk menyempurnakan sesuatu penjualan.
  • Keadaan pasaran, paras harga nilai dan lain-lain pertimbangan dengan andaian bahawa tarikh pertukaran kontrak adalah sama dengan tarikh nilaian harta tanah.
  • Tidak ada perkiraan diambil terhadap apa-apa tambahan tawaran harga istimewa daripada seorang pembeli.
  • Di mana kedua-dua pihak telah bertindak secara berpengetahuan, berhati-hati dan tanpa paksaan (McParland, McGreal & Adair, 2000; Mackmin, David & Emary, 2000).

 

Nilai pasaran juga didefinisikan dengan jelas di dalam undang-undang pengambilan tanah sendiri. Misalnya, Public Road Act 1993 (NSW) telah mendefinisikan nilai pasaran sebagai sejumlah pampasan yang akan dibayar sekiranya pemilik tanah tidak tergesa-gesa menjual tanah miliknya kepada pembeli yang juga tidak tergesa-gesa untuk membeli dengan tidak mengambil kira:

  • Apa-apa peningkatan atau pengurangan nilai tanah disebabkan oleh kerja-kerja atau sebarang cadangan untuk melaksanakan sesuatu kerja bagi tujuan awam.
  • Apa-apa peningkatan nilai tanah disebabkan oleh kerja-kerja yang dilaksanakan oleh pihak berkuasa sebelum tanah diambil dengan sempurna termasuklah penambahbaikan terhadap tanah berkenaan.
  • Apa-apa kenaikan nilai tanah yang bertentangan dengan mana-mana undang-undang bertulis.

 

APT 1960 di Semenanjung Malaysia juga tidak memberi definisi yang tepat tentang maksud nilai pasaran di bawah mana-mana peruntukannya. Perkara yang sama juga berlaku dalam pentafsiran perundangan negara lain seperti di India, Singapura, Brunei, Hong Kong dan beberapa negara Komanwel yang lain. Perundangan nampaknya senyap dalam hal ini dan membiarkan kepada mahkamah untuk membuat interpretasinya sendiri. Oleh sebab ketiadaan definisi yang jelas tentang istilah nilai pasaran dalam akta berkaitan dengan pengambilan tanah, maka beberapa keputusan kes mahkamah telah digunakan untuk menerangkan konsep nilai pasaran mengikut perundangan negara masing-masing.

 

Nilai pasaran di Malaysia telah diputuskan oleh kes Ng Tiou Hong lawan Pemungut Hasil Tanah Gombak [1984] 2 MLJ 35, apabila hakim menjelaskan nilai pasaran sebagai;

 

  • Harga di mana seseorang penjual yang tidak dipaksa menjual boleh menjangka hasil yang akan diperoleh daripada seseorang pembeli yang tidak dipaksa untuk membeli.
  • Sebarang ketidaksanggupan menjual tidak boleh diambil kira untuk menaikkan nilai tanah termasuklah tahap kesegeraan tanah diperlukan dan sekiranya wujud nilai-nilai sentimental, nilai tersebut perlu diabaikan.
  • Harga pasaran pula dicapai dengan menimbangkan harga jualan tanah di kawasan sekitar tanah berkenaan.
  • Segala nilai potensitanah yang wujud sebelum pengisytiharan pengambilan tanah hendaklah diambil kira dalam penentuan pampasan.
  • Penilaian tanah perlu mengambil kira faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah seperti persekitaran dengan kawasan yang telah dibangunkan, lokasi, jarak dari pusat bandar, kewujudan rizab jalan, perbelanjaan untuk meratakan permukaan tanah dan seumpamanya.
  • semua anggaran yang dibuat oleh penilai bertauliah hendaklah disokong oleh keterangan bukti yang munasabah.

 

PENENTUAN NILAI PASARAN

 

  • Bagi maksud Akta ini istilah “nilai pasaran” jika terpakai pada mana-mana tanah dijadualkan hendaklah bererti nilai pasaran tanah itu:
  • Pada tarikh penyiaran pemberitahuan dalam Warta di bawah seksyen 4, dengan syarat bahawa pemberitahuan itu hendaklah dalam dua belas bulan dari tarikhnya itu diikuti dengan suatu perisytiharan di bawah seksyen 8 berkenaan dengan kesemua atau beberapa bahagian tanah dalam kawasan yang dinyatakan itu; atau
  • Dalam hal-hal lain, pada tarikh penyiaran Warta bagi perisythiharan yang dibuat di bawah seksyen 8.

 

(1A) Dalam mentaksirkan nilai pasaran mana-mana tanah dijadulkan, penilai boleh menggunakan apa-apa cara penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada kira harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan dan bahawa pertimbangan khusus hendaklah diberi terhadap transaksi terakhir mengenai tanah dijadualkan itu hendak ditaksir dibawah  subperenggan (1).

(1B) Jika hanya suatu bahagian tanah dijadualkan itu hendak diambil, nilai pasaran hendaklah ditentukan dengan merujuk kepada keseluruhan tanah sebagaimana yang ditunjukkan dalam dokumen hakmilik tanah dijadualkan itu dan selepas mengambil kira ciri-ciri tertentu bahagian itu.

(1C) Dalam mentaksir nilai pasaran mana-mana tanah dijadualkan, pertimbangan tidak diambil kira mengenai keterangan apa-apa transaksi penjualan yang telah dilakukan selepas tarikh yang disebut tentang tanah dijadualkan itu hendak ditaksir di bawah subperenggan (1).

(1D) Jika tanah yang dijadualkan hendak diambil itu dipegang di bawah suatu hakmilik bagi tempoh beberapa tahun, dalam mentaksir nilai pasaran, perhatian hendaklah diberi kepada tarikh habis tempoh pajakan itu sebagaimana yang ditunjukkan dalam dokumen hakmili, tetapi perhatian tidak perlu diberi kepada kemungkinan pemberimilikan kemudiannya kepada orang atau badan yang adalah tuan punyanya sebelum sahaja habis tempoh pajakan itu.

 

  • Dalam mentaksir nilai pasaran
  • Kesan daripada apa-apa syarat hakmilik yang dinyatakan atau yang tersirat yang membataskan penggunaan tanah yang dijadualkan itu; dan
  • Kesan daripada apa-apa larangan, pembatasan atau kehendak yang dikenakan oleh atau di bawah Akta Bendapurba 1976 berkaitan dengan mana-mana monument purba atau tapak sejarah dalam maksud Akta tersebut di atas tanah yang dijadualkan itu.

 

Hendaklah diambilkira

(2A) Dalam mentaksir nilai pasaran mana-mana tanah dijadualkan yang mana ianya Tanah Rizab Melayu di bawah mana-mana undang-undang bertulis berhubungan dengan perizaban Melayu, atau tanah pegangan Melayu di bawah Enakmen Perizaban Melayu Terengganu, atau tanah adat dalam Negeri Sembilan atau Melaka, fakta bahawa tanah itu adalah tanah rizab Melayu, tanah Pegangan Melayu atau tanah adat tidaklah boleh diambilkira kecuali jika tanah dijadualkan itu hendak diperuntukkan, selepas pengambilan itu, semata-mata bagi maksud faedah orang yang layak memegang tanah itu di bawah mana-mana undang-undang bertulis

 

(2B) (dipotong)

(2BA) Dalam mentaksir nilai pasaran mana-mana tanah dijadualkan, jika maklumat yang diperuntukan  oleh Pengarah Perancangan Bandar dan Desa Negeri atau Dato’Bandar Kuala Lumpur, mengikut mana-mana yang berkenaan, di bawah Seksyen 9A menunjukkan bahawa tanah dijadualkan itu adalah di dalam lingkungan kawasan Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan, maka tanah itu hendaklah ditaksirkan dengan mengambilkira kegunaan tanah khusus bagi tanah itu sebagaimana yang ditunjukkan dalam pelan pembangunan itu.

(2C) Dalam mentaksir nilai pasaran mana-mana tanah dijadualkan yang mana jika tidak kerana pengambilan balik akan terus  dikekalkan bagi sesuatu maksud yang mana tiada permintaan dibuat atas kos munasabah kepada tuan punya tanah dijadualkan kerana menggunakan atau membeli tanah lain dan mengusahakannya dengan maksud yang sama pada tanah dijadualkan itu diusahakan, Jika Pentadbir tanah berpuas hati bahawa ini adalah bona fide diniatkan oleh tuan punya tanah dijadualkan itu.

(2D) Dalam mentaksir nilai pasaran mana-mana tanah dijadualkan yang adalah satu tanah estet, atau menjadi sebahagian daripada satu tanah estet dalam erti seksyen 214A Kanun Tanah Negara, nilai pasaran tidak boleh dalam apa-apa cara menjejaskan hakikat bahawa ia boleh dijual kepada seseorang.

 

  • Jika nilai pasaran mana-mana tanah dijadualkan telah dinaikkan atau dinaikkan pada masa itu, melalui salah satu daripada cara berikut, kenaikan sedemikian adalah tidak dimasukkan:
  • Suatu kenaikan dengan cara apa-apa pembaikan yang telah dibuat oleh pemunya atau orangyang berkepentingan sebelumnya dalam masa 2 tahun sebelum perisytiharan di bawah sseksyen 8 disiarkan dalam Warta, melainkan jika dibuktikan bahagian pembaikan itu telah dibuat dengan bona fide dan tidak dimaksudkan bagi prosiding pengambil tanah itu;
  • Suatu kenaikan disebabkan oleh penggunaan tanah atau mana-mana premis di atasnya, dengan cara yang boleh dihalang oleh mana-mana mahkamah atau bertentangan dengan undang-undang, atau yang boleh membahayakan kesihatan penghuni premis itu atau kesihatan awam.

 

(3A) nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak  boleh diambilkira bahawa jika bangunan yang dibina itu tidak dibenarkan atas alasan:

 

  • Kategori kegunaan tanah; dan
  • Syarat atau sekatan nyata atau tersirat,

 

Untuk kepadanya tanah itu tertakluk atau disifatkan di bawah undang-undang tanah Negeri.

 

8.7       TUNTUTAN BAYARAN-BAYARAN SAMPINGAN

Secara umum terdapat lima tajuk tuntutan yang menjadi asas tuntutan yang diberi perhatian oleh pihak berkuasa dalam kes pengambilan tanah. Tuntutan-pampasan yang dibenarkan ialah:

  • Nilai Pasaran Harta Tanah
  • Pecah-pisah.
  • Penjejasan terbabit.
  • Naik-nilai tanah.
  • Kacau-ganggu.

Perbincangan di bahagian ini mengupas amalan yang sedang diguna pakai oleh beberapa buah negara terpilih seperti England, India, Australia dan Semenanjung Malaysia tentang bentuk tuntutan yang dibenarkan oleh perundangan negara masing-masing. Jadual 4.1 dan 4.2 di Lampiran B membandingkan tuntutan di beberapa negara terpilih.

8.7.1     Nilai Pasaran Tanah

Bahagian utama yang perlu diberi perhatian oleh pihak berkuasa ialah menentukan pampasan terhadap tanah yang diambil. Dua elemen penting yang perlu diambil kira dalam menentukan pampasan ialah menentukan nilai pasaran tanah dan nilai bangunan. Penilaian terhadap nilai tanah biasanya akan dipengaruhi oleh beberapa faktor tertentu. Menurut Ismail (2010), faktor lokasi, keadaan ekonomi semasa, polisi kerajaan dan geografi merupakan elemen utama yang mempengaruhi nilai tanah. Pada masa yang sama, fesyen dan cita rasa penduduk juga turut mempengaruhi permintaan harta tanah dan nilai pasarannya. Bagi tujuan penilaian bangunan, faktor yang mempengaruhi nilainya ialah sifat dan keadaan harta tanah itu sendiri. Perbezaan nilai bangunan boleh dilihat dalam bentuk jenis reka bentuk, bahan binaan, jumlah bilik tidur, kebolehsuaian, keadaan pembaikan dan kemudahan yang disediakan seperti garaj, langkan dan sebagainya

Sebelum seseorang penilai bertindak untuk membuat penilaian mana-mana tanah yang diambil, kepekaannya terhadap perkara yang perlu dipertimbangkan dalam menentukan pampasan tanah mengikut undang-undang adalah perlu. Bahagian seterusnya adalah untuk melihat peruntukan akta yang menggariskan perkara yang perlu diambil kira dalam penentuan pampasan mengikut beberapa buah negara terpilih.

Kebanyakan negara menetapkan prinsip yang perlu dipertimbangkan dalam penentuan pampasan. Prinsip berkenaan bertindak sebagai garis panduan kepada pihak berkuasa untuk menentukan pemberian pampasan yang mencukupi kepada pemilik-pemilik tanah. Menurut Lawrence, Rees dan Britton (1971), antara perkara yang perlu diambil kira dalam penentuan pampasan ialah:

  • Kerosakan yang wujud akibat daripada peruntukan undang-undang yang digunakan oleh pihak berkuasa untuk mengambil tanah.
  • Kerosakan yang berlaku akibat daripada tindakan pihak berkuasa yang hendak mengambil tanah.
  • Kerosakan yang wujud mempunyai kaitan dengan tanah bukannya kerosakan terhadap tubuh badan atau urusan perniagaan yang dijalankan.
  • Kerosakan yang wujud pula disebabkan oleh pelaksanaan projek dan bukannya disebabkan oleh penggunaan kemudahan selepas projek siap dilaksanakan.

Undang-undang di kebanyakan negara telah menetapkan dengan jelas perkara yang boleh dipertimbangkan dalam menentukan pampasan. Berdasarkan kepada semakan yang dibuat, didapati bahawa peruntukan tentang perkara yang sering diambil kira oleh pihak berkuasa di India hampir sama dengan peruntukan APT 1960. Perbezaan yang wujud antara kedua-dua negara boleh dilihat apabila undang-undang di India membenarkan bayaran pampasan untuk  kehilangan pendapatan tetapi tidak di bawah peruntukan APT 1960.

Sementara itu, beberapa peruntukan undang-undang di England tentang perkara yang perlu dibayar pampasan adalah hampir sama dengan peruntukan undang-undang di India dan Semenanjung Malaysia.  Kelainan yang ketara ialah perundangan di England menetapkan tiada pampasan boleh dibayar terhadap sebarang kenaikan nilai tanah akibat daripada penggunaan premis yang berlawanan dengan sebarang peruntukan undang-undang tetapi peruntukan ini tidak terdapat di bawah perundangan di India dan Malaysia. Di England, terdapat peruntukan yang membenarkan penentuan pampasan berasaskan kos pembinaan semula bangunan bagi bangunan unik yang tidak mempunyai nilai pasaran atau permintaan sama seperti ditetapkan di bawah peruntukan undang-undang pengambilan tanah di India dan Malaysia.

8.7.2    Pecah-Pisah

Pecah-pisah bermaksud sebahagian daripada mana-mana lot tanah yang terlibat dengan pengambilan telah terpisah daripada bahagian yang lain akibat daripada pengambilan tanah oleh pihak berkuasa dan pemilik-pemilik tanah akhirnya akan memegang atau memiliki bahagian-bahagian yang tidak diambil. Dalam erti kata lain, pengambilan tanah menyebabkan tanah terbelah lebih daripada dua bahagian. Contoh mudah yang boleh dilihat terhadap maksud pecah-pisah ialah apabila pihak berkuasa hanya mengambil sebahagian tanah untuk tujuan pembinaan jalan raya telah merentangi tanah terlibat sehingga menyebabkan tanah yang tidak diambil terpisah antara satu dengan lain. Ini seperti ditunjukkan dalam Rajah 4.1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
Sumber. Gibbard, 2001.

 

Rajah 4.1: Pecah-pisah Pemilik-pemilik tanah berhak di sisi undang-undang untuk mendapat pampasan terhadap tanah yang telah diambil termasuklah juga bayaran terhadap kemerosotan nilai tanah berbaki yang terjadi akibat daripada pengambilan tanah yang telah dilaksanakan. Pecah-pisah lebih memberi perhatian kepada kejatuhan nilai tanah baki yang tidak diambil oleh pihak berkuasa (Brown, 2004). Oleh yang demikian, adalah menjadi tugas penilai menggunakan kaedah perbandingan dengan mengambil kira nilai tanah sebelum dan selepas pengambilan bagi menentukan kemerosotan nilai yang telah dialami oleh pemilik-pemilik tanah. Pemilik-pemilik tanah juga boleh meminta pihak berkuasa untuk mengambil kesemua tanahnya sekiranya mereka boleh membuktikan bahawa pengambilan sebahagian tanah akan menyebabkan kemerosotan nilai yang banyak terhadap tanah, bangunan atau kilang yang masih dimiliki termasuklah sekiranya bahagian yang tertinggal tidak lagi ekonomik untuk dijalankan apa-apa kegiatan pertanian (Denyer-Green, 1982).

 

Sementara itu, Brown (1972) pula berhujah bahawa kerosakan terhadap tanah akibat daripada pecah-pisah boleh digolongkan kepada beberapa bahagian iaitu:

  • Kerosakan yang berlaku terhadap tanah berbaki akibat daripada pemisahan bahagian yang diambil.
  • Kerosakan yang berlaku terhadap tanah berbaki akibat daripada cadangan penggunaan oleh pihak berkuasa.
  • Kerosakan yang berlaku terhadap tanah berbaki akibat daripada perlaksanaan kerja-kerja pembinaan terhadap tanah yang diambil.
  • Kerosakan yang berlaku terhadap tanah berbaki akibat daripada penggunaan sebenar bahagian yang diambil.

 

Hanya kerosakan tanah yang tergolong sebagai pecah-pisah seperti yang dinyatakan pada butiran:

(i)        Sahaja yang akan diambil kira sebagai pecah-pisah.

Tuntutan untuk butiran:

(ii)       Adalah tergolong sebagai penjejasan terbabit sementara butiran (iii) dan (iv) tidak dibenarkan oleh undang-undang. Pada masa yang sama, sebarang kerosakan yang berlaku terhadap tanah jiran bersebelahan yang tidak terlibat dengan pengambilan tidak boleh dituntut pampasan di bawah tuntutan pecah-pisah.

 

Walau bagaimanapun, konsep pecah-pisah dan penjejasan terbabit merupakan dua konsep yang hampir sama, mengelirukan dan mempunyai pandangan yang berbeza-beza. Misalnya, mengikut Brown (1972), pecah-pisah boleh berlaku akibat daripada tindakan pihak berkuasa mengambil mana-mana bahagian tertentu sehingga menyebabkan kemerosotan terhadap nilai tanah baki, manakala penjejasan terbabit pula boleh terjadi akibat daripada cadangan pihak berkuasa hendak menjalankan kerja-kerja di atas bahagian yang akan diambil telah menyebabkan kemerosotan nilai bahagian yang tertinggal. Untuk pemahaman lanjut, perenggan seterusnya akan membincangkan konsep penjejasan terbabit.

 

8.7.3    Penjejasan Terbabit

 

Penjejasan terbabit yang berlaku terhadap mana-mana tanah yang telah diambil oleh pihak berkuasa menyebabkan bahagian selebihnya mengalami kemerosotan nilai. Penjejasan terbabit mempunyai konsep yang hampir sama dengan pecah-pisah apabila kedua-duanya merujuk kepada kemerosotan nilai tanah berbaki kecuali penjejasan terbabit tidak melibatkan pemotongan tanah kepada dua bahagian berasingan (Raff, 2002) seperti ditunjukkan dalam  Rajah 4.2 berikut:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
Rajah 4.2: Penjejasan terbabit.

 

 

Menurut Gilmore dan Vermuth (1968), mana-mana bahagian tanah yang terlibat dengan pengambilan, pemilik-pemiliknya telah diperuntukkan oleh undang-undang untuk mendapat pampasan sewajarnya terhadap bahagian yang telah diambil termasuklah pampasan terhadap bahagian yang tidak diambil (tanah berbaki) yang mengalami kemerosotan nilai yang dimiliki oleh pemilik tanah yang sama. Konsep penjejasan terbabit boleh dilihat dari dua perspektif yang berbeza. Dari satu sudut, penjejasan terbabit boleh diistilahkan sebagai kejatuhan nilai tanah akibat daripada pembangunan tanah terlibat sehingga menyebabkan kemerosotan nilai harta tanah berbaki. Sementara itu, dari satu sudut lain pula penjejasan terbabit boleh terjadi apabila pengambilan tanah telah menyebabkan kerosakan lain kepada mana-mana pemilik tanah dalam bentuk bunyi bising, pencemaran habuk, gangguan keselamatan dan seumpamanya (Denyer-Green, 1982; Collier, 1982). Huraian tentang kedua-dua perkara ini boleh diikuti di perenggan selanjutnya.

 

8.7.6    Naik Nilai

Perkataan naik nilai bermaksud sebarang kenaikan nilai tanah yang berlaku akibat daripada tindakan atau keputusan pihak berkuasa untuk melaksanakan apa-apa projek bagi tujuan awam. Sebatang jalan raya yang dibina telah menyebabkan kenaikan nilai harta tanah berdampingan dengannya. Pada masa yang sama pembinaan jalan raya di atas mana-mana tanah akan menyebabkan nilai tanah baki juga akan turut meningkat. Oleh yang demikian, pihak berkuasa boleh menuntut kenaikan nilai tersebut daripada pemilik-pemiliknya. Oleh kerana nilai yang hendak dipastikan ialah nilai kepada pemilik-pemilik tanah dan bukannya kepada pihak yang mengambil tanah, maka sebarang kenaikan nilai tersebut akan diambil kira oleh pihak berkuasa dan perlu ditolak daripada jumlah pampasan yang diterima oleh pemilik-pemilik tanah.

Denyer-Green (1985) telah menetapkan bahawa naik nilai tanah ialah keadaan apabila:

 

  • pemilik-pemilik tanah dibayar pampasan terhadap segala kerugian yang ditanggung akibat daripada pengambilan tanah.
  • kerugian yang dialami oleh pemilik-pemilik tanah adalah berdasarkan nilai tanah yang telah diambil kepada pemilik-pemilik tanah dan bukannya nilai kepada pihak berkuasa
  • sekiranya berlaku kenaikan nilai tanah, maka pembayaran pampasan dibenarkan kerana tanah tersebut telah mempunyai nilai potensi sebelum pengambilan tanah berlaku, tetapi sekiranya nilai potensi hanya berlaku sebaik sahaja pengambilan tanah diumumkan, maka pemberian pampasan tidak dibenarkan kerana nilai potensi hanya wujud disebabkan kesesuaian tanah tersebut dengan projek yang hendak dijalankan.
  • nilai pasaran tanah pula tidak boleh berbeza dengan nilai tanah yang diberikan kepada pemilik-pemilik tanah.
  • kenaikan nilai tanah akibat daripada pengambilan tanah tidak boleh dipertimbangkan dalam pemberian pampasan selanjutnya.

 

Di Semenanjung Malaysia, Seksyen 2 (b) Jadual Pertama APT 1960 telah membenarkan pihak berkuasa untuk menilai sebarang kenaikan nilai tanah selebihnya dan seterusnya memotong jumlah kenaikan nilai tersebut daripada jumlah keseluruhan pampasan yang ditawarkan. Ini berasaskan kepada prinsip bahawa seseorang berkepentingan tidak boleh menikmati keuntungan berlebihan akibat daripada pengambilan tanah tetapi perlu berada dalam keadaan dan kedudukan yang sama selepas pengambilan tanah seperti kedudukannya sebelum pengambilan berlaku. Berbanding dengan England, tiada tuntutan boleh dibuat oleh pihak kerajaan negara berkenaan kepada pemilik-pemilik tanah disebabkan oleh kenaikan nilai tanah kerana tiada peruntukan sedemikian dalam mana-mana perundangan terlibat dengan pengambilan tanah (Denyer-Green, 1985).

8.7.7    Kacau-Ganggu

Apabila sebidang tanah diambil oleh pihak berkuasa bagi menjalankan apa-apa projek awam, pemilik-pemilik tanah biasanya perlu berpindah ke tempat lain dan mencari harta tanah gantian untuk meneruskan kehidupan. Antara kos yang perlu dibelanjakan ialah kos perpindahan, kos mendapatkan harta tanah gantian, perbelanjaan peguam dan penilai, kos menanggung kehilangan pendapatan dan kehilangan nama-baik perniagaan. Didapati bahawa pampasan untuk kacau-ganggu hanya akan dibayar sekiranya pemilik-pemilik dapat membuktikan bahawa mereka
benar-benar mengalami kerugian tersebut akibat daripada pengambilan tanah. Pada masa yang sama pemilik-pemilik tanah perlu juga membuktikan bahawa kerugian yang berlaku tidak terpencil dan berlaku disebabkan oleh tindakan pihak kerajaan mengambil tanah mereka.

8.7.7.1  Kos Perpindahan

 

Kos perpindahan boleh terbahagi kepada kos untuk mengeluarkan barangan yang terlekat (fixtures) kepada bangunan untuk dipasangkan ke tempat lain. Kos ini dianggap sebagai kos perpindahan yang perlu dibayar oleh pihak berkuasa dan menjadi amalan di England. Kos untuk mengeluarkan mesin kilang daripada tapak yang telah diambil oleh pihak berkuasa dan kos untuk memindahkan barangan juga merupakan kos perpindahan yang perlu ditanggung oleh pihak berkuasa (Brown, 1972). Bagi membolehkan pemilik-pemilik tanah berjaya dalam tuntutan berkenaan, biasanya mereka perlu mendapatkan beberapa tawaran harga daripada syarikat-syarikat pengangkutan dan pemilik-pemilik tanah perlu memilih tawaran terbaik dengan mengemukakan resit atau invois kepada pihak berkuasa. Setelah memastikan bahawa tuntutan yang dibuat adalah benar dan munasabah, pihak berkuasa perlu membayar kos-kos berkenaan (Baum & Sams, 1991).

 

Di Semenanjung Malaysia, kos perpindahan telah diperuntukkan dengan jelas di bawah Seksyen 2 (e), Jadual Pertama, APT 1960 yang menetapkan bahawa pihak berkuasa perlu membayar pampasan yang berpatutan kepada pemilik-pemilik tanah yang terpaksa menukar tempat kediaman atau tempat perniagaannya dan kos lain yang bersampingan akibat daripada perpindahan tersebut. Kos-kos yang terlibat akibat daripada perpindahan termasuklah kos menyewa tempat simpanan barangan sementara turut dibenarkan. Kedua-dua kos berkenaan merupakan kos-kos yang lazim yang dibayar oleh pihak berkuasa kepada pemilik-pemilik tanah. Walau bagaimanapun, fi untuk bayaran profesional bagi mendapatkan bangunan baharu jarang diamalkan oleh pentadbir-pentadbir tanah di Malaysia.

8.7.7.2 Kos Penyimpanan Barangan Sementara

 

Kos penyimpanan barangan secara sementara juga merupakan salah satu daripada elemen kos perpindahan yang perlu dibayar oleh pihak berkuasa kepada pemilik-pemilik tanah. Kes yang boleh rujuk ialah kes Mahajan and another (Personel Representatives of O. N. Mahajan Deceased) lawan Haringey London Borough Council, Lands Tribunal [1977] RVR 307. Berdasarkan kepada tuntutan yang dikemukakan, Tribunal Tanah yang bersidang telah memutuskan pihak berkuasa perlu membayar pampasan kos perpindahan, kos penyimpanan barangan sementara, kehilangan nama-baik perniagaan, kos pemberitahuan pelanggan syarikat disebabkan perubahan alamat dan kos memindahkan kelengkapan perniagaan ke tempat baharu. Keputusan berkenaan membuktikan bahawa kos untuk penyimpanan barangan sementara memang dibenarkan mengikut undang-undang.

 

8.7.7.3 Kos Mendapatkan Kediaman Alternatif

 

Kos yang perlu dibelanjakan bagi mendapatkan premis alternatif juga merupakan sebahagian daripada kos perpindahan yang dibenarkan di beberapa negara terpilih. Ini termasuklah kos yang perlu dibayar kepada pemilik-pemilik tanah bagi mendapatkan perkhidmatan ejen harta tanah, penilai, peguam dan seumpamanya bagi mendapatkan kediaman alternatif. Merujuk kepada kes Harley lawan Crawley Development Corporation [1957] 1 All ER 504, mahkamah memutuskan bahawa kos lazim yang boleh dituntut oleh pemilik-pemilik tanah bagi mendapatkan kediaman atau perniagaan alternatif adalah seperti fi penilai dan fi peguam. Jumlah bayaran ini tidak hanya melibatkan perkhidmatan yang berjaya mendapatkan premis alternatif sahaja tetapi juga membiayai perkhidmatan walaupun perkhidmatan tersebut gagal membantu pemilik-pemilik tanah mendapat premis gantian mengikut cita rasa pemilik-pemilik tanah. Dalam erti kata lain, pampasan yang wajar dibayar oleh pihak berkuasa tidak semestinya melibatkan satu perkhidmatan sahaja tetapi mungkin melibatkan beberapa perkhidmatan lain sebelum pemilik-pemilik tanah berjaya mendapatkan premis yang bersesuaian.

Sebaliknya, kos yang telah dibelanjakan oleh pemilik-pemilik tanah bagi mendapatkan kediaman alternatif tidak dibayar pampasan oleh pentadbir-pentadbir tanah di Semenanjung Malaysia. Ini diperkuatkan lagi dengan garis panduan yang dikeluarkan oleh Pekeliling KPTG Bilangan 1/2005 bertarikh 11 April 2005 yang mengarah pentadbir-pentadbir tanah untuk tidak membenarkan bayaran seperti fi ahli profesional kepada pemilik-pemilik tanah. Peraturan  ini sebenarnya menyebabkan ketidakadilan dan gagal membantu pemilik-pemilik tanah mendapatkan pampasan yang mencukupi kerana perbelanjaan fi penilai, peguam, jurutera, arkitek dan seumpamanya memang perlu dibelanjakan oleh pemilik tanah dalam usaha untuk mendapatkan kediaman alternatif.

8.8       PERKARA-PERKARA DIAMBIL KIRA DALAM PENENTUAN PAMPASAN

 

Dalam menentukan amaun pampasan yang hendak diawardkan bagi mana-mana tanah dijadualkan yang diambil di bawah Akta ini pertimbangan hanya boleh diberi kepada perkara-perkara yang berikut sahaja:

 

  • Nilai pasaran sebagaimana ditentukan menurut seksyen 1 Jadual ini;
  • Apa-apa kenaikan, yang hendaklah dipotong daripada jumlah pampasan, pada nilai tanah yang lain kepunyaan orang yang berkepentingan itu yang mungking trakru daripada pengguna tanah yang diambil milik itu;
  • Kerosakan, jika ada yang ditanggung atau mungkin ditanggung oleh orang yang berkepentingan itu semasa Pentadbir tanag mengambil milik tanah tersebut, disebabkan oleh pengasingan tanah itu daripada tanahnya yang lain;
  • kerosakan, jika ada yang ditanggung atau mungkin akan ditanggung oleh orang yang berkepentingan itu semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah itu oleh sebab pengambilan itu menyebabkan kesan mudarat pada hartanya yang lain, sama ada harta alih atau tak alih, dengan apa-apa cara lain;
  • jika akibat dari pengambilan itu, dia terpaksa atau mungkin terpaksa menukar tempat kediaman atau tempat perniagaannya perbelanjaan yang berpatutan, jika ada, yang bersampingan dengan penukaran itu; dan
  • jika hanya sebahagian tanah itu sahaja hendak diambil, apa-apa pengusahaan oleh Kerajaan Negeri, atau oleh Kerajaan, orang atau perbadanan yang bagi pihak siapa tanah itu hendak diambil, bagi membina atau mendirikan jalan, longkang, bidung, papan atau kemudahan-kemudahan lain yang memberi faedah pada mana-mana bahagian tanah yang belum diambil, melainkan pengusahaan itu jelas dan boleh dikuatkuasakan.

 

8.9       PERKARA-PERKARA YANG TIDAK DIAMBILKIRA DALAM PENENTUAN PAMPASAN

 

Dalam menentukan amaun pampasan yang hendak diawardkan bagi mana-mana tanah dijadualkan yang diambil dibawah Akta ini perkara-perkara yang berikut tidak boleh diberi pertimbangan:

 

  • Tingkat kedesakan keadaan yang telah membawa kepada pengambilan itu;
  • Apa-apa kengganan orang yang berkepentingan itu untuk melepaskan tanah yang telah diambil;
  • Apa-apa kerosakan yang ditanggung oleh orang berkepentingan yang jika disebabkan oleh orang perseorangan tidak akan menjadi suatu kuasa tindakan yang baik;
  • Apa-apa susutan mutu tanah yang diambil yang mungkin berakibat daripada tujuan tanah itu akan digunakan apabila diambil;
  • Apa-apa kenaikan pada mutu tanah yang diambil yang mungkin terakru daripada tujuan tanah itu akan digunakan apabila diambil;
  • Apa-apa perbelanjaan mengenai tambahan atau pembaikan pada tanah yang diambil itu yang ditanggung beban selepas tarihk tersiarnya perisythiharan di bawah Seksyen 8, melainkan jika tambahan atau pembaikan itu adalah perlu bagi penyenggaraan apa-apa bangunan oleh keadaan baik, dan melainkan dalam hal tanah pertanian, apa-apa wang yang dibelanjakan untuk penanaman tanaman yang berterusan di atasnya.

 

 

8.10      PERLAKSANAAN BAYARAN PAMPASAN

 

Jika dalam mana-mana siasatan yang dibuat oleh Pentadbir Tanah di bawah seksyen 12, atau dalam apa-apa pernyataan bertulis yang dikehendaki oleh Pentadbir  Tanah di bawah subseksyen (2) seksyen 11, mana-mana orang yang berkepentingan telah:

 

  • Membuat suatu penilaian tentang atau menurut pampasan bagi mana-mana tanah atau apa-apa kepentingan mengenainya, orang itu tidak boleh pada bila-bila masa diawardkan apa-apa amaun yang berlebihan daripada amaun yang di nyatakan atau dituntut;
  • Enggan, atau telah lalai tanpa sebab yang mencukupi untuk diterima oleh Hakim, membuat tuntutan pampasan, orang itu tidak boleh pada bila-bila masa diawardkan apa-apa amaun yang berlebihan daripada amaun yang diawardkan oleh Pentadbir Tanah.

 

 

Bab7j-Peruntukan Akta Kelulusan Pelan Bangunan

KELULUSAN PELAN BANGUNAN

Peruntukan Akta Jalan, Parit dan Bangunan Mengenai Pembinaan Bangunan

1) Sek 70 (1) – tiada seorang boleh mendirikan sesuatu bangunan tanpa mendapat kebenaran bertulis daripada pihak berkuasa tempatan. Seksyen ini dengan jelas menghalang aktiviti setinggan membina bangunan tanpa kebenaran.

2) Sek 70A (1) – tiada seseorang boleh memulakan atau menjalankan atau membenarkan supaya dimulakan atau dijalankan sesuatu kerja-kerja tanah tanpa terlebih dahulu mengemukakan kepada pihak berkuasa tempatan pelan-pelan dan penentuan-penentuan berkenaan dengan kerja-kerja tanah itu dan mendapat kelulusan pihak berkuasa tempatan mengenainya. Oleh yang demikian, seseorang yang bercadang hendak mendirikan sesuatu bangunan hendaklah mengemukakan kepada PBT apa-apa pelan dan penentuan yang dikehendaki oleh mana-mana undangf-undang kecil di bawah akta ini.

3) Sek 72 (1) – jika pihak berkuasa tempatan berpuashati bahawa sesuatu bangunan telah didirikan bersalahan dengan sek 70, atau jika bangunan itu telah didirikan sebelum berkuatkuasanya akta ini pihak berkuasa boleh menghendaki pemunya tanah itu melalui notis yang disampaikan kepadanya memnita;

  1. Jangan memulakan atau meneruskan pendirian mana-mana bangunan itu
  2. Meruntuhkan bangunan itu dalam masa yang ditetapkan
  3. Mengambil langkah-langkah sebagaimana diperintah oleh pihak berkuasa tempatan terlibat

 

4) Sek 70 (2) – jika pemunya itu tidak dapat meruntuhkan bangunan itu dalam tempoh yang ditetapkan, pemunya boleh meminta pihak berkuasa tempatan menjalankan kehendak-kehendak notis tersebut;

5) Sek 70 (3) – tiada sesuatu permintaan yang dibuat oleh pemunya di bawah sub seksyen 2 boleh melepaskan tuanpunya daripada tanggungannya di bawah seksyen ini melainkan jika ia membuat permintaan itu dalam tempoh masa dinyatakan untuk ia meruntuhkan bangunan itu dan jika dalam tempoh itu juga ia;

  1. Mendepositkan dengan PBT sejumlah wang yang pada pendapat PBT mencukupi untuk membiayai kos meruntuhkan bangunan itu, memindahkan apa-apa harta alih yang terdapat dalam bangunan terlibat atau menyimpan harta alih berkenaan.
  2. Menanggung rugi dan sentiasa menanggung rugi bagi pihak berkuasa tempatan daripada apa-apa tuntutan, ganti rosak, kerugian, tindakan atau langkah perbicaraan yang mungkin di bawa terhadap pihak berkuasa tempatan disebabkan oleh perkara (a) di atas.
  3. Seseorang yang tidak mematuhi kehendaki-kehendaki notis itu adalah bersalah atas suatu kesalahab dan bole boleh apabila disabitkan denda tidak lebih RM250 bagi tiap-tiap hari kesalahan dilakukan.

 

Peruntukan di bawah Kanun Tanah Negara  

  • Sek 425A Kanun Tanah Negara – sebarang orang tanpa kebenaran sah menggunakan atau menduduki ruang udara di atas tanah negeri atau tanah rezab dengan cara mendirikan, mengekalkan atau menduduki sesuatu bumbung, lelangit, jambatan atau sebarang struktur adalah melakukan kesalahan dan boleh dihukum tidal lebih enam bulan penjara.

 

PBT pula boleh memberi sebarang arahan BERIKUT:

  • Pihak Berkuasa Tempatan boleh memberi arahan-arahan bertulis kepada mana-mana orang untuk mengemukakan sesuatu pelan dan penentuan dengan mana-mana daripada butir-butir berikut:
  • Pematuhan akta ini atau mana-mana akta lain atau mana-mana undang-undang kecil, perintah, kaedah atau peraturan yang dibuat di bawahnya;
  • Tapak sesuatu bangunan dan ruang yang akan ditinggalkan lapang dikeliling mana-mana bangunan untuk membolehkan cahaya matahari untuk senang masuk dan pengaliran udara yang mudah serta untuk memudahkan pembangunan sampah.
  • Aras-aras takat mana asas dan tingkat yang rendah sekali hendaklah dipastikan serta disusunaturkan.

 

 

 

PROSES KELULUSAN PELAN BANGUNAN

 

  • Permohonan dikemukakan ke PBT dengan memjelaskan bayaran proses dan wang cagaran untuk melaksanakan projek.
  • PBT akan menyerahkan dokumen yang berkaitan ke jabatan-jabatan teknikal untuk ulasan.
  • Jabatan Pembentungan
  • Jabatan Bomba
  • Jabatan Kerja Raya
  • Jabatan Pengairan dan Saliran
  • Tenaga Nasional Berhad
  • Syarikat Telekom Malaysia
  • Pihak Berkuasa Tempatan (dalaman)
  • Jabatan Penerbangan Awam
  • Pihak Berkuasa Air Negeri.

 

  • PBT akan membuat lawatan ke tapak binaan bagi memastikan bahawa pembinaan tidak dimulakan sebelum pelan-pelan diluluskan. Lawatan tapak boleh diadakan oleh PBT selepas mendaftarkan permohonan dan sebelum menerima ulasan dari agensi-agensi teknikal. Sekiranya diadapati pembinaan telah dimulakan sebelum kelulusan diberi, maka pemohon akan dikenakan denda dalam bentuk fee yang jumlahnya dietapkan oleh PBT mengikut Jadual Pertama (17) kehendak UKBS 1984. Pemohon akan dikeluarkan resit apabila menjelaskan denda tersebut.
  • PBT akan menyemak ulasan agensi-agensi teknikal yang dikemukakan dan jika sudah lengkap, maka PBT akan mengemaskinikan ulasan dan menyediakan kertas kerja untuk dibawa ke Mesuarat Jawatankuasa Teknikal Bahagian Perancangan dan Bangunan.
  • Sekiranya permohonan tidak menepati syarat, PBT akan memaklumkan kepada pemohon untuk dibuat pembetulan.

 

  • Semasa Mesyuarat Jawatankuasa Perancangan dan Bangunan, perkara-perkara yang dipertimbangkan adalah mengenai:
  • Peruntukan dalam Akta 133
  • Kehendak-kehendak dalam UKBS 1984
  • Ulasan-ulasan agensi teknikal selaras dengan peraturan dan keperluan pentadbiran;
  • Syarat-syarat yang ditetapkan oleh PBT;
  • Polisi-polisi kerajaan mengenai pembangunan seperti adanya arahan Kabinet, perkeliling dan lain-lain makluman polisi kerajaan terbaru.

 

  • Mesyuarat Jawatankuasa Perancangan dan Bangunan akan bersidang untuk mengkaji dan memperakukan kepada Mesyarat Penuh Majlis untuk persetujuan.
  • Semasa Mesyuarat Majlis Penoh, permohonan akan dipertimbangkan samada menerima atau menolak permohonan permohon.
  • Permohonan yang ditolak akan diamklumkan kepada pemohon dalam tempoh satu minggu dengan menyatakan alasan penolakan permohonan tersebut.
  • Bagi permohonan yang diluluskan, pelan-pelan bangunan akan ditandatangani oleh YDP Majlis.
  • PBT seterusnya akan mengeluarkan surat kelulusan yang menerangkan perkara-perkara berikut:

 

–     samada kelulusan diberi secara mutlak atau bersyarat

  • Tarikh kelulusan diberikan
  • Had tempoh kelulusan diberi
  • Pelan-pelan bangunan yang telah dicop diluluskan.

 

Syarat-syarat Kelulusan Pelan Bangunan

  • Pelan-pelan mestilah dikemukakan oleh pihak perunding aiitu arkitek atau jurutera yang berdaftar dengan embaga masing-masing dan PBT itu sendiri.
  • Salinan sijil dan nombor pendaftaran arkitek aau jurutera dengan lemabaga dan PBT berkenaan perlu disertakan.
  • Pelan-pelan bangunan mestilah dikemukan dalam 4 salinan yang terdiri daripada kertas linen dan salinan kertas biasa.
  • Pelan-pelan mestilah dikemukakan dengan menggunakan Borang Khas yang disisi dengan lengkap.
  • Salinan suratan hakmilik tanah yang sah mesti disertakan.
  • Pelan-pelan struktur bangunan dan pelan binaan hendaklah dikemukakan sebanyak satu salinan sebelum kerja-kerja pembinaan dijalankan.
  • Semua pelan-pelan yang diserahkan kepada PBT harus mempunyai tajuk dan diwarnakan dengan warna piawai yang telah ditetapkan.
  • Pelan tapak dan salinan daftar sementara juga mesti dilampirkan bersama-sama dengan boring permohonan.
  • Semua pelan yang diserahkan untuk proses kelulusan mesti ditandatangi oleh arkitek atau pelukis pelan bangunan berdaftar serta oleh pemilik-pemilik tanah terlibat.

 

 

 

Bab7i-Memohon dan Proses Kebenaran Merancang

KEBENARAN MERANCANGPENTADBIRAN TANAH

Apa itu Kebenaran Merancang?

 

  • Menurut Akta Perancangan Bandar dan Desa, 1976 (Akta 172), apabila seseorang itu ingin menjalankan apa-apa pemajuan, ia perlu memperolehi kebenaran merancang dari pihak Berkuasa Perancangan Tempatan.
  • Kebenaran merancang memberi seseorang itu kebenaran dari Pihak Berkuasa Tempatan yang bertindak sebagai pihak berkuasa kawalan pemajuan, untuk menjalankan sesuatu pemajuan mengikut pelan dan syarat-syarat kebenaran yang ditetapkan.
  • Di antara lain pemohon perlu kemukakan cadangan penjajaran, lebar dan aras jalan-jalan dan lorong-lorong belakang, cadangan ketinggian, reka bentuk, size, kegunaan bangunan, anjakan bangunan, ketumpatan / nisbah plot unit kediaman dan perdagangan atau lain-lain bangunan.
  • Lain-lain cadangan kegunaan tanah, dan peruntukan-peruntukan utiliti kawasan lapang rekreasi, pusat komuniti, sekolah dan lain-lain kemudahan yang mana perlu, dan lain-lain syarat untuk pembangunan yang teratur.

 

Mengapa Kebenaran Merancang Diperlukan?

  • Menurut Akta Perancangan Bandar dan Desa, 1976 (Akta 172), Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan adalah diberikuasa untuk bertanggungjawab dalam mengatur, mengawal dan merancang pemajuan serta penggunaan semua tanah dan bangunan yang terletak di dalam kawasan bidang kuasanya.
  • Ini adalah untuk memastikan supaya semua pemajuan dan penggunaan tanah oleh seseorang individu dan pemaju-pemaju akan dijalankan dalam keadaan yang teratur dan tidak menyebabkan masalah pencemaran dan kacauganggu, kesesakan lalulintas dan tambahan beban infrastruktur, kehilangan nilai/ ameniti, banjir dan lain-lain kesan yang tidak diingini kepada kejiranan dan persekitaran, dan juga memastikan pemajuan baru adalah pada sesuatu tahap yang baik untuk didiami.
  • Sebelum pemberian kebenaran merancang kepada sesuatu cadangan pemajuan, Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan harus mengambilkira semua perkara yang perlu untuk perancangan yang berkesan. Ini adalah untuk memastikan cadangan pemajuan tidak menyebabkan masalah persekitaran yang tidak diingini, termasuk kesan sosial dan ekonomi, seterusnya mematuhi piawaian dan garispanduan perancangan.
  • Khususnya Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan perlu mengambilkira peruntukan-peruntukan Rancangan Struktur Negeri dan Rancangan-Rancangan Tempatan yang telah disediakan, sedang disediakan atau akan disediakan (Seksyen 22), Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan perlu juga menyemak agar cadangan pemajuan mempunyai akses yang baik dan mematuhi semua syarat dan batasan hakmilik tanah, begitu juga dengan lain-lain kehendak perundangan.

 

Bila Kebenaran Merancang Diperlukan?

 

  • Anda perlu memohon dan diberi kebenaran merancang dari Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan sebelum anda boleh menjalankan apa-apa “pemajuan”. Definisi “pemajuan” mengikut Akta Perancangan Bandar dan Desa adalah luas dan meliputi:-

 

  1. Perobohan bangunan
  2. Pembinaan bangunan
  3. Pindaan besar terhadap bangunan
  4. Perubahan matan dalam penggunaan tanah atau bangunan
  5. Kerja-kerja kejuruteraan, pembentukan tanah dan pembinaan jalan
  6. Kerja-kerja perlombongan
  7. Kerja-kerja perindustrian
  8. Memecah sempadan dan pencantuman tanah

 

MENDAPATKAN KEBENARAN MERANCANG?

 

  • PENGENALAN

APBD 1976 di bawah Seksyen 19 (1) memperuntukan bahawa tiada seorang pun boleh memulakan, mengusaha atau menjalankan apa-apa pemajuan melainkan kebenaran merancang berkenaan pemajuan itu telah diberikan kepadanya. Ini penting untuk menentukan bahawa cadangan pemajuan pembangunan membawa persekitaran yang selesa, tidak tercemar, selamat dan terpelihara.

  • PERUNTUKAN UNDANG-UNDANG MENGENAI KEBENARAN MERANCANG

 

  1. Seksyen 19 (1) AKBD 1976 – memperuntukan keperluan kebenaran merancang.
  2. Seksyen 21 (A) dan 21 (B) AKBD 1976 – menghendaki suatu permohonan kebenaran merancang perlu disertakan suatu laporan cadangan kemajuan LCP.

 

  • PIHAK YANG MEMPROSES PERMOHONAN
  • PBT merupakan agensi yang memproses permohonan ini

 

  • ORANG YANG LAYAK MENGEMUKAKAN PERMOHONAN
  • Diperuntukan oleh Seksyen 21 (2) AKBD 1976, permohonan boleh dikemukakan oleh pemilik tanah atau sesiapa sahaja yang mendapat persetujuan bertulis daripada pemilik tanah

 

  • DOKUMEN-DOKUMEN YANG DIPERLUKAN KETIKA MEMBUAT PERMOHONAN

 

  1. Borang A mengikut Jadual Pertama sepertimana diperuntukan oleh Seksyen 21 (1) AKBD 1976
  2. Power of Attorney (PA) – jika pemohon bukan pemilik tanah dan menyertakan surat persetujuan pemilik tanah dan perakuan atau tanda tangan pemilik tanah di atas pelan.

 

  • Salinan Geran dan Hak Milik Sementara yang disahkan PTD.

 

  1. Peruntukan-peruntukan Perancangan Struktur dan Rancangan Tempatan dipatuhi.
  2. Resit Hasil Tanah dan Cukai Pintu terkini.
  3. Bayaran proses permohonan untuk kebenaran merancang

 

  • Menyertakan pelan susun atur dan laporan cadangan pemajuan LCP yang telah diperakukan oleh pegawai perancang.
  • Senarai bantahan pemilik-pemilik bersempadan serta surat carian rasmi yang disahkan PTD

 

  1. Perakuan kebenaran laluan.
  2. Laporan cadangan sistem pembetungan; dan
  3. Laporan EIA jika berkaitan.

 

  • PROSES KELULUSAN KEBENARAN MERANCANG
  1. Pemohonon diterima daripada Jururancang Bertauliah beserta butir-butir permohonan yang lengkap serta bayaran proses pelan dikemukakan kepada PBT dengan menggunakan Borang A, Jadual Pertama Kaedah 3 (1)
  2. PBT mendaftar dan membuka fail sekiranya permohonan lengkap, dan semakan pertama akan dibuat untuk memastikan pelan-pelan permohonan yang dikemukakan mengandungi butir-butir yang dikehendaki. Jika permohonan tidak lengkap, pemohon akan dimaklumkan.

 

  • Pelan-pelan permohonan akan disahkan oleh Ketua jabatan Perancangan dan Kejuruteraan serta mengarahkan supaya fail dibuka.

 

  1. Surat pengesahan penerimaan permohonan akan dikemukakan kepada pemohon dan pelan-pelan dihantar untuk ulasan Jabatan Teknikal seperti JKR, JPBD, JPS, MADA, PTG, TNB, STM, Bomaba, IWK dan Jabatan Kesihatan Negeri untuk ulasan dan pandangan.
  2. Lawatan tapak akan dilalukan dan pegawai berkenaan akan menyediakan laporan tapak bagi cadangan permohonan.
  3. PBT menerima ulasan Jabatan Teknikal dan menyemak ulasan-ulasan berkenaan dan pegawai akan membuat rumusan samada pelan-pelan tersebut perlu dipinda terlebih dahulu atau sebaliknya.

 

  • Bagi kawasan yang tidak mempunyai rancangan kemajuan, PBT akan mengeluarkan notis bertulis kepada Pemilik Tanah Bersempadan bagi memberitahu hak mereka untuk membantah dalam tempoh 21 hari dari tarikh notis disampaikan. Jika ada bantahan, PBT perlu mula mendengar bantahan tersebut selepas tamat tempoh 30 hari.

 

  • PBT menyemak pelan susun atur seperti mana Seksyen 21 (1). Jika tiada masalah, kertas mesyuarat akan disediakan untuk Pertimbangan Mesyuarat Jawatankuasa Teknikal.

 

  1. Jawatankuasa akan membuat perakuan terhadap permohonan tersebut dan ianya akan diangkat untuk pengesahan dalam Mesyuarat Majlis Penuh yang akan diadakan pada penghujung mana-mana bulan.
  2. Keputusan kebenaran merancang akan diberitahu kepada pemohon dengan cara kelulusan secara mutlak menetapkan tarikh lulus dan luput kebenaran merancang.
  3. Pemohon dalam tempoh yang ditetapkan atau tempoh lanjutan dikehendaki meminda rancangan atau mematuhi arahan bertulis dan menyampaikan semula rancangan itu kepada PBT. Permohonan akan ditarik balik jika pemilik gagal mematuhi arahan berkenaan. Dengan itu satu permohonan baru hendaklah dikemukakan semula. Sekiranya merayu, dia perlu mendapat kelulusan Majlis Penuh PBT.

 

Mengapa Ejen Diperlukan?

 

  • Anda dinasihatkan untuk mendapatkan khidmat daripada seseorang ejen yang biasanya merupakan seorang jururancang bandar atau akitek untuk mengemukakan permohonan kebenaran merancang.
  • Ejen anda harus mampu menasihat anda bukan sahaja dari segi proses permohonan kebenaran merancang, tetapi yang lebih penting adalah dari segi pemilihan pelbagai alternatif pemajuan tanah dan membolehkan anda membuat keputusan ke atas alternatif yang paling baik.
  • Ia juga membantu anda dalam memastikan semua kelulusan yang diperlukan di bawah peruntukan undang-undang yang lain seperti Kanun Tanah Negara, Akta Pengambilan Balik Tanah, Akta Jalan, Parit dan Bangunan dan Akta Alam Sekeliling serta pelbagai undang-undang kecil yang lain boleh diperolehi tanpa apa-apa halangan sebelum anda memulakan pemajuan.

 

Berapa Lamakah Tempoh Sah Kebenaran Merancang?

  • Suatu kebenaran merancang, jika tidak dilanjutkan, akan luput dalam tempoh 12 bulan, sekiranya dalam masa tersebut, pemajuan masih belum dimulakan (Seksyen 2A (1)).
  • Walau bagaimanapun, anda boleh mendapatkan perlanjutan atau perlanjutan tambahan kepada kebenaran merancang dengan mengemukakan permohonan perlanjutan melalui borang tertentu sebelum luputnya kebenaran merancang.
  • Mengikut Seksyen 22 (3), Kebenaran Merancang akan luput selepas setahun (12 bulan) kelulusan diberikan.

 

  1. Jika pemajuan telah dimulakan, permohonan untuk melanjut tempoh kebenaran merancang adalah tidak perlu.
  2. Lanjutan kebenaran merancang tidak perlu bagi kebenaran merancang yang tidak melibatkan kerja-kerja bangunan.

 

 

  • Bayaran fee bagi melanjutkan tempoh kebenaran merancang adalah mengikut Bahagian Kedua Kaedah 4 Seksyen 24 (3).
  1. Bagi kebenaran merancang yang telah luput tempoh permohonan baru diperlukan
  2. Sebarang lanjutan tempoh adalah mengikut budi bicara PBT dengan mengenakan syarat-syarat tertentu.

 

  1. Denda Melaksanakan Pemajuan Tanpa Kebenaran Merancang?

Pemilik tanah/Pemaju boleh didenda sehingga RM100,000.00 sekiranya disabitkan kesalahan oleh mahkamah, dan sekiranya kesalahan itu diteruskan, denda tambahan sehingga RM1,000.00 setiap hari berikutnya akan dikenakan.

Pemilik tanah/Pemaju juga mungkin diminta untuk memulihkan tanah sejauh yang boleh untuk kembali kepada asal sebelum pemajuan.