Bab7i-Memohon dan Proses Kebenaran Merancang

KEBENARAN MERANCANG – PENTADBIRAN TANAH

Apa itu Kebenaran Merancang?

 

  • Menurut Akta Perancangan Bandar dan Desa, 1976 (Akta 172), apabila seseorang itu ingin menjalankan apa-apa pemajuan, ia perlu memperolehi kebenaran merancang dari pihak Berkuasa Perancangan Tempatan.
  • Kebenaran merancang memberi seseorang itu kebenaran dari Pihak Berkuasa Tempatan yang bertindak sebagai pihak berkuasa kawalan pemajuan, untuk menjalankan sesuatu pemajuan mengikut pelan dan syarat-syarat kebenaran yang ditetapkan.
  • Di antara lain pemohon perlu kemukakan cadangan penjajaran, lebar dan aras jalan-jalan dan lorong-lorong belakang, cadangan ketinggian, reka bentuk, size, kegunaan bangunan, anjakan bangunan, ketumpatan / nisbah plot unit kediaman dan perdagangan atau lain-lain bangunan.
  • Lain-lain cadangan kegunaan tanah, dan peruntukan-peruntukan utiliti kawasan lapang rekreasi, pusat komuniti, sekolah dan lain-lain kemudahan yang mana perlu, dan lain-lain syarat untuk pembangunan yang teratur.

 

Mengapa Kebenaran Merancang Diperlukan?

  • Menurut Akta Perancangan Bandar dan Desa, 1976 (Akta 172), Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan adalah diberikuasa untuk bertanggungjawab dalam mengatur, mengawal dan merancang pemajuan serta penggunaan semua tanah dan bangunan yang terletak di dalam kawasan bidang kuasanya.
  • Ini adalah untuk memastikan supaya semua pemajuan dan penggunaan tanah oleh seseorang individu dan pemaju-pemaju akan dijalankan dalam keadaan yang teratur dan tidak menyebabkan masalah pencemaran dan kacauganggu, kesesakan lalulintas dan tambahan beban infrastruktur, kehilangan nilai/ ameniti, banjir dan lain-lain kesan yang tidak diingini kepada kejiranan dan persekitaran, dan juga memastikan pemajuan baru adalah pada sesuatu tahap yang baik untuk didiami.
  • Sebelum pemberian kebenaran merancang kepada sesuatu cadangan pemajuan, Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan harus mengambilkira semua perkara yang perlu untuk perancangan yang berkesan. Ini adalah untuk memastikan cadangan pemajuan tidak menyebabkan masalah persekitaran yang tidak diingini, termasuk kesan sosial dan ekonomi, seterusnya mematuhi piawaian dan garispanduan perancangan.
  • Khususnya Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan perlu mengambilkira peruntukan-peruntukan Rancangan Struktur Negeri dan Rancangan-Rancangan Tempatan yang telah disediakan, sedang disediakan atau akan disediakan (Seksyen 22), Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan perlu juga menyemak agar cadangan pemajuan mempunyai akses yang baik dan mematuhi semua syarat dan batasan hakmilik tanah, begitu juga dengan lain-lain kehendak perundangan.

 

Bila Kebenaran Merancang Diperlukan?

 

  • Anda perlu memohon dan diberi kebenaran merancang dari Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan sebelum anda boleh menjalankan apa-apa “pemajuan”. Definisi “pemajuan” mengikut Akta Perancangan Bandar dan Desa adalah luas dan meliputi:-

 

  1. Perobohan bangunan
  2. Pembinaan bangunan
  3. Pindaan besar terhadap bangunan
  4. Perubahan matan dalam penggunaan tanah atau bangunan
  5. Kerja-kerja kejuruteraan, pembentukan tanah dan pembinaan jalan
  6. Kerja-kerja perlombongan
  7. Kerja-kerja perindustrian
  8. Memecah sempadan dan pencantuman tanah

 

MENDAPATKAN KEBENARAN MERANCANG?

 

  • PENGENALAN

APBD 1976 di bawah Seksyen 19 (1) memperuntukan bahawa tiada seorang pun boleh memulakan, mengusaha atau menjalankan apa-apa pemajuan melainkan kebenaran merancang berkenaan pemajuan itu telah diberikan kepadanya. Ini penting untuk menentukan bahawa cadangan pemajuan pembangunan membawa persekitaran yang selesa, tidak tercemar, selamat dan terpelihara.

  • PERUNTUKAN UNDANG-UNDANG MENGENAI KEBENARAN MERANCANG

 

  1. Seksyen 19 (1) AKBD 1976 – memperuntukan keperluan kebenaran merancang.
  2. Seksyen 21 (A) dan 21 (B) AKBD 1976 – menghendaki suatu permohonan kebenaran merancang perlu disertakan suatu laporan cadangan kemajuan LCP.

 

  • PIHAK YANG MEMPROSES PERMOHONAN
  • PBT merupakan agensi yang memproses permohonan ini

 

  • ORANG YANG LAYAK MENGEMUKAKAN PERMOHONAN
  • Diperuntukan oleh Seksyen 21 (2) AKBD 1976, permohonan boleh dikemukakan oleh pemilik tanah atau sesiapa sahaja yang mendapat persetujuan bertulis daripada pemilik tanah

 

  • DOKUMEN-DOKUMEN YANG DIPERLUKAN KETIKA MEMBUAT PERMOHONAN

 

  1. Borang A mengikut Jadual Pertama sepertimana diperuntukan oleh Seksyen 21 (1) AKBD 1976
  2. Power of Attorney (PA) – jika pemohon bukan pemilik tanah dan menyertakan surat persetujuan pemilik tanah dan perakuan atau tanda tangan pemilik tanah di atas pelan.

 

  • Salinan Geran dan Hak Milik Sementara yang disahkan PTD.

 

  1. Peruntukan-peruntukan Perancangan Struktur dan Rancangan Tempatan dipatuhi.
  2. Resit Hasil Tanah dan Cukai Pintu terkini.
  3. Bayaran proses permohonan untuk kebenaran merancang

 

  • Menyertakan pelan susun atur dan laporan cadangan pemajuan LCP yang telah diperakukan oleh pegawai perancang.
  • Senarai bantahan pemilik-pemilik bersempadan serta surat carian rasmi yang disahkan PTD

 

  1. Perakuan kebenaran laluan.
  2. Laporan cadangan sistem pembetungan; dan
  3. Laporan EIA jika berkaitan.

 

  • PROSES KELULUSAN KEBENARAN MERANCANG
  1. Pemohonon diterima daripada Jururancang Bertauliah beserta butir-butir permohonan yang lengkap serta bayaran proses pelan dikemukakan kepada PBT dengan menggunakan Borang A, Jadual Pertama Kaedah 3 (1)
  2. PBT mendaftar dan membuka fail sekiranya permohonan lengkap, dan semakan pertama akan dibuat untuk memastikan pelan-pelan permohonan yang dikemukakan mengandungi butir-butir yang dikehendaki. Jika permohonan tidak lengkap, pemohon akan dimaklumkan.

 

  • Pelan-pelan permohonan akan disahkan oleh Ketua jabatan Perancangan dan Kejuruteraan serta mengarahkan supaya fail dibuka.

 

  1. Surat pengesahan penerimaan permohonan akan dikemukakan kepada pemohon dan pelan-pelan dihantar untuk ulasan Jabatan Teknikal seperti JKR, JPBD, JPS, MADA, PTG, TNB, STM, Bomaba, IWK dan Jabatan Kesihatan Negeri untuk ulasan dan pandangan.
  2. Lawatan tapak akan dilalukan dan pegawai berkenaan akan menyediakan laporan tapak bagi cadangan permohonan.
  3. PBT menerima ulasan Jabatan Teknikal dan menyemak ulasan-ulasan berkenaan dan pegawai akan membuat rumusan samada pelan-pelan tersebut perlu dipinda terlebih dahulu atau sebaliknya.

 

  • Bagi kawasan yang tidak mempunyai rancangan kemajuan, PBT akan mengeluarkan notis bertulis kepada Pemilik Tanah Bersempadan bagi memberitahu hak mereka untuk membantah dalam tempoh 21 hari dari tarikh notis disampaikan. Jika ada bantahan, PBT perlu mula mendengar bantahan tersebut selepas tamat tempoh 30 hari.

 

  • PBT menyemak pelan susun atur seperti mana Seksyen 21 (1). Jika tiada masalah, kertas mesyuarat akan disediakan untuk Pertimbangan Mesyuarat Jawatankuasa Teknikal.

 

  1. Jawatankuasa akan membuat perakuan terhadap permohonan tersebut dan ianya akan diangkat untuk pengesahan dalam Mesyuarat Majlis Penuh yang akan diadakan pada penghujung mana-mana bulan.
  2. Keputusan kebenaran merancang akan diberitahu kepada pemohon dengan cara kelulusan secara mutlak menetapkan tarikh lulus dan luput kebenaran merancang.
  3. Pemohon dalam tempoh yang ditetapkan atau tempoh lanjutan dikehendaki meminda rancangan atau mematuhi arahan bertulis dan menyampaikan semula rancangan itu kepada PBT. Permohonan akan ditarik balik jika pemilik gagal mematuhi arahan berkenaan. Dengan itu satu permohonan baru hendaklah dikemukakan semula. Sekiranya merayu, dia perlu mendapat kelulusan Majlis Penuh PBT.

 

Mengapa Ejen Diperlukan?

 

  • Anda dinasihatkan untuk mendapatkan khidmat daripada seseorang ejen yang biasanya merupakan seorang jururancang bandar atau akitek untuk mengemukakan permohonan kebenaran merancang.
  • Ejen anda harus mampu menasihat anda bukan sahaja dari segi proses permohonan kebenaran merancang, tetapi yang lebih penting adalah dari segi pemilihan pelbagai alternatif pemajuan tanah dan membolehkan anda membuat keputusan ke atas alternatif yang paling baik.
  • Ia juga membantu anda dalam memastikan semua kelulusan yang diperlukan di bawah peruntukan undang-undang yang lain seperti Kanun Tanah Negara, Akta Pengambilan Balik Tanah, Akta Jalan, Parit dan Bangunan dan Akta Alam Sekeliling serta pelbagai undang-undang kecil yang lain boleh diperolehi tanpa apa-apa halangan sebelum anda memulakan pemajuan.

 

Berapa Lamakah Tempoh Sah Kebenaran Merancang?

  • Suatu kebenaran merancang, jika tidak dilanjutkan, akan luput dalam tempoh 12 bulan, sekiranya dalam masa tersebut, pemajuan masih belum dimulakan (Seksyen 2A (1)).
  • Walau bagaimanapun, anda boleh mendapatkan perlanjutan atau perlanjutan tambahan kepada kebenaran merancang dengan mengemukakan permohonan perlanjutan melalui borang tertentu sebelum luputnya kebenaran merancang.
  • Mengikut Seksyen 22 (3), Kebenaran Merancang akan luput selepas setahun (12 bulan) kelulusan diberikan.

 

  1. Jika pemajuan telah dimulakan, permohonan untuk melanjut tempoh kebenaran merancang adalah tidak perlu.
  2. Lanjutan kebenaran merancang tidak perlu bagi kebenaran merancang yang tidak melibatkan kerja-kerja bangunan.

 

 

  • Bayaran fee bagi melanjutkan tempoh kebenaran merancang adalah mengikut Bahagian Kedua Kaedah 4 Seksyen 24 (3).
  1. Bagi kebenaran merancang yang telah luput tempoh permohonan baru diperlukan
  2. Sebarang lanjutan tempoh adalah mengikut budi bicara PBT dengan mengenakan syarat-syarat tertentu.

 

  1. Denda Melaksanakan Pemajuan Tanpa Kebenaran Merancang?

Pemilik tanah/Pemaju boleh didenda sehingga RM100,000.00 sekiranya disabitkan kesalahan oleh mahkamah, dan sekiranya kesalahan itu diteruskan, denda tambahan sehingga RM1,000.00 setiap hari berikutnya akan dikenakan.

Pemilik tanah/Pemaju juga mungkin diminta untuk memulihkan tanah sejauh yang boleh untuk kembali kepada asal sebelum pemajuan.

 

Leave a comment