Bab7d-Tukar syarat Premium Tambahan

PREMIUM TAMBAHAN

Premium tambahan dikenakan sebagai syarat kelulusan “TUKAR SYARAT”. Istilah tukar syarat ini bermakna pengubahan atau pengenaan kategori ___________ tanah, pembatalan atau pemindaan mana-mana syarat nyata atau sekatan, atau pengenaan syarat nyata yang baru atau sekatan untuk membolehkan tanah berkenaan dimajukan atau digunakan bagi maksud-maksud lain daripada yang dibenarkan sekarang.

Dalam Kanun Tanah Negara terdapat tiga kategori penggunaan tanah iaitu pertanian, perusahaan, dan bangunan. Terdapat beberapa jenis tanaman dalam kategori pertanian dan dua jenis bangunan (iaitu kediaman dan perdagangan). Jenis yang tertentu pada kebiasaannya dinyatakan di bawah kepala “SYARAT NYATA”. Terdapat juga satu lagi kategori tanah di bawah Seksyen 53 KTN di mana tidak ada dinyatakan kategori kegunaan tanah atau Syarat Nyata atau jenis tanaman atas surat hakmilik. Tanah-tanah tersebut diberi milik sebelum penguatkuasaan KTN (sebelum 1.1.1966). Negeri Melaka dan Terengganu ada memberi kadar perkiraan premium tambahan untuk kategori ini.

Konsep asas premium tambahan ini ialah pengenaan premium sebagai tambahan kepada premium sebagai yang telah dikenakan semasa pemberimilikan tanah itu dahulu. Lazimnya, apabila diluluskan tukar syarat, kegunaan tanah daripada yang rendah kepada yang tinggi, tanah itu akan meningkat nilaiannya. Oleh itu, premium tambahan dikenakan sebagai syarat kelulusan.

Seksyen 124(5) Kanun Tanah Negara (KTN) 1966 (seperti dipinda) memberi kuasa kepada pihak berkuasa Negeri untuk menetapkan dan mengenakan premium tambahan. Oleh itu, kadar premium ini tidak sama antara sebuah negeri dengan sebuah negeri yang lain.

Kebanyakan negeri menetapkan kadar premium tambahan di dalam Kaedah-kaedah Tanah Negeri. Ada juga negeri yang hanya mengeluarkan arahan untuk dilaksanakan keputusan yang dibuat dalam majlis mesyuarat Kerajaan Negeri.

Di bawah ini disenaraikan kadar perkiraan premium tambahan untuk keseluruhan negeri (tetapi tidak termasuk tukar jenis tanaman, daripada sesuatu jenis pertanian kepada jenis pertanian yang lain.

 

 

NEGERI JENIS TUKAR SYARAT	PERLIS (%)*1	P.PINANG (%)*2	SELANGOR (%)*2	N.SEMBILAN (%)*2	PAHANG (%)*2	KELANTAN (%)*2	MELAKA (%)*2	W.PERSEKUTUAN (%)*2
Pertanian kepada kediaman	25	Pertanian kepada Bangunan 20	20	20	Tidak lebih 15	Tidak lebih 15	Pertanian kepada Bangunan 25	20
Pertanian kepada perdagangan	25		30	30	Tidak lebih 20	Tidak lebih 10		30
Pertanian kepada perusahaan	25	25	20	35	Tidak lebih 25	Tidak lebih 10	30	20
Pertanian kepada perusahaan	30	Pertanian kepada perusahaan  20	10	30	Tidak lebih 10	Tidak lebih 10	Pertanian kepada Perusahaan 30	10
Pertanian kepada perusahaan	30		$10 (Tanaman)	20	Tidak lebih 5	N.S		10
Pertanian kepada perdagangan	N.S	N.S	10	N.S	N.S	N.S	N.S	N.S
Pertanian kepada perdagangan	50	N.S	10	20	Tidak lebih 5	Tidak lebih 10	40	20
Pertanian kepada kediaman	$100 (sehakmilik)	N.S	N.S	N.S	N.S	N.S	$100 (sehakmilik)	N.S
Pertanian kepada pertanian					TIADA PREMIUM

 

 

TERENGGANU

	Tanah Desa Di Luar Kawasan Majlis Tempatan	Tanah Desa Di Dalam Kawasan Majlis Tempatan
	(%) Dari Harga Pasaran	(%) Dari Harga Pasaran
Pertanian kepada Kediaman Pertanian kepada Perdagangan Pertanian kepada Perusahaan	3 3	3 7 7
	Latar kawasan pihak berkuasa tempatan	Dalam kawasan pihak berkuasa tempatan
	%	%
Kediaman kepada pertanian Perdagangan kepada pertanian Kediaman kepada perusahaan Perdagangan kepada Perusahaan Perusahaan kepada Perdagangan Perusahaan kepada kediaman Perusahaan kepada pertanian Kediaman kepada kedai Kedai kepada kediaman	2 2 4 2 2 2 2 3 2	2 2 4 2 2 2 2 4 3
Syarat tiada kepada kediaman	3
Syarat tiada kepada kedai	7

 

 

 

MELAKA

 

Di negeri Melaka, berlakunya dua kali perkiraan (bayaran) premium tambahan misalnya apabila sekeping tanah pertanian dicadangkan untuk beberapa kegunaan seperti kediaman, perdagangan dan perusahaan. Tanah ini dinilai sebagai tanah kediaman dan ditolak nilainya sebagai tanah pertanian. 25% daripada perbezaan nilai ini dikenakan sebagai premium tambahan.

Kali kedua premium tambahan dibayar untuk:

• Tukar syarat nyata dari kediaman kepada perdagangan. Premiumnya ialah 40% daripada perbezaan nilai tanah perdagangan dan nilai tanah kediaman; atau
• Tukar kategori dari kediaman kepada perusahaan. Premiumnya ialah 30% daripada perbezaan nilai perusahaan dan nilai tanah kediaman.

 

SABAH 

70% daripada nilai tanah dengan pembangunan yang dicadangkan dalam keadaan fizikalnya tolak nilai tanah dengan kegunaan sekarang yang dibenarkan di dalam Hakmilik.

 

SARAWAK 

Kadar premium tambahan untuk tukar syarat adalah mengikut budibicara Penguasa Tanah dan Ukur (Superintendents) dan tidak melebihi 25% daripada perbezaan nilai pasaran sebelum dan selepas ubah syarat sesuatu harta.

Untuk tanah rizab Melayu, terdapat juga potongan daripada kadar yang ditetapkan. Ada juga negeri yang memberi potongan untuk projek-projek kos rendah.

 

• 1 peratus daripada perbezaan di antara nilai tanah di bawah kegunaan tanah sebelum ditukar syarat
• 2 peratus daripada perbezaan harga pasaran setelah ditolak harga keadaan tanah sekarang
• 3 peratus daripada nilaian tanah
• 4 peratus perbezaan diantara nilaian tanah di bawah kegunaan sekarang dengan nilaiannya setelah diluluskan perubahan kategori atau syarat nyata (tiada premium tambahan dikenakan kemana-mana bahagian tanah yang diubah kategori atau syaratnya di dalam sesuatu kawasan yang dibangunkan yang diperlukan oleh pihak perancangan kegunaan awam
• 5 peratus daripada nilai tanah pada tarikh kelulusan (untuk kegunaan tanah yang berbagai, kadar peratus adalah mengikut mana yang tertinggi)
• 6 peratus daripada harga tanah. Harga tanah ialah harga pasaran bagi tanah itu (tidak termasuk bangunan) pada masa permohonan dibuat
• 7 peratus daripada nilai tanah dengan kegunaan sebelum dan selepas tukar syarat. Pengenaan penjenisan Bangunan atau Syarat-syarat Nyata untuk tujuan bangunan untuk tanah-tanah Bandar atau pecan yang termasuk di bawah takrif Seksyen 53(3)

Kanun Tanah Negara =

5              x              Nilai Pasaran

______

100

 

Penggenaan Penjenisan Perusahaan atau Syarat-syarat Nyata untuk tujuan perusahaan di atas tanah bandar atau pekan yang termasuk di bawah takrif seksyen 53(3) Kanun

 

Tanah Negara = 30%        x              Nilai pasaran

 

• 8 peratus daripada nilai tanah sebagaimana yang ditentukan oleh kerajaan

 

N.S      =        Tidak dinyatakan dalam kaedah-kaedah Tanah Negeri atau dalam arahan Pengarah Tanah dan Galian

 

PERAK

Di perak, pihak berkuasa Negeri melalui satu keputusan polisi, hanya menimbang permohonan secara serahan balik tanah dan permohonan semula tanah Kerajaan. Mengikut masa ini, tuan tanah bersetuju menyerahkan balik tanah jika permohonan diluluskan dan hakmilik baru yang berasingan untuk tiap-tiap lot akan dikeluarkan.

Hakmilik baru adalah untuk tempoh 99 tahun walaupun hakmilik lama adalah hakmilik kekal premium hanya perlu dibayar untuk bahagian yang akan dibangunkan (misalnya lot-lot teres, berkembar, kedai dan lain-lain) dan bahagian yang dikhaskan untuk jalan padang dan lain-lain akan dikecualikan.

 

Formula Perkiraan Premium Tambahan 

Pertanian kepada kediaman :

¼ %        x              (BLV – ALV)        x

X Tahun                x              100 kp

 

Pertanian kepada Perdagangan :

½ %        x              (BLV – ALV)        x

X Tahun                x              100 kp

 

Pertanian kepada Perindustrian :

½ %        x              (BLV – ALV)        x

X Tahun                x              100 kp

 

ALV        :               Nilai Tanah Pertanian

                BLV        :               Nilai Tanah Bangunan

                ILV          :               Nilai Tanah Perindustrian

                X Tahun :             Tempoh pajak yang akan diberi. Perkirqaan-perkiraan adakah berdasarkan kepada setiap 100 kp

 

JOHOR

Pengenaan premium tambahan di negeri Johor adalah mengikut cara serah balik kurnia semula.

 

	Premium tambahan	Se plot
(i)	Rumah kos rendah	$50.00
(ii)	Rumah Teres Setingkat 2 tingkat Untuk tambahan setiap tingkat @	$100.00 $200.00 $100.00
(iii)	Rumah berkembar Setingkat 2 tingkat Untuk tambahan setiap tingkat @	$150.00 $250.00 $150.00
(iv)	Banglo	$300.00
(v)	Rumah Kedai Setingkat 2 tingkat 3 tingkat 4 tingkat Untuk tambahan setiap tingkat	$300.00 $500.00 $700.00 $1000.00 $500.00
(vi)	Kompleks Belibelah, pawagam, apartment bertingkat (kos mahal)   Keluasan antara : 1              –              5,000 kp 5,001     –              10,000kp 10,001   –              20,000 kp 20,001   –              30,000 kp 30,001   –              40,000 kp Lebih dari 40,001 kp Untuk tambahan setiap 10,000 kp   Untuk apartment kos rendah, kadarnya adalah setengah daripada kadar tersebut di atas.	$2000.00 $3000.00 $4000.00 $5000.00 $6000.00 $6000.00 $1000.00
(vii)	Perusahaan	30% daripada perbezaan nilai pasaran sebelum dan selepas tukar syarat

 

KEDAH

 

Di negeri Kedah, premium tambahan atau harga tanah bagi ubah jenis kegunaan tanah daripada pertanian kepada bangunan (kediaman dan perniagaan) dan perusahaan adalah lima kali ganda hasil baru. Hasil baru ini adalah Cukai Tahunan yang dikenakan atas plot dengan hakmiklik berasingan.