Bab6-Perundangan dan Peraturan Pembangunan Tanah

BAB 6

 

PERUNDANGAN DAN PERATURAN PEMBANGUNAN TANAH

 

  • PENGENALAN

 

Sesebuah projek pembangunan yang hendak dijalankan perlu mematuhi beberapa perundangan yang telah ditetapkan. Undang-undang yang digubal adalah untuk memastikan bahawa pembangunan yang dijalankan dilakukan secara terancang dengan tidak memberi masalah kepada masyarakat umum dan corak kegunaan tanah semasa. Akta-akta bertujuan untuk memastikan pembangunan dapat dijalankan dengan lancar tanpa memberi kesan negatif semua pihak yang terlibat. Tanpa penguatkuasaan akta, pembangunan yang dijalankan mungkin akan memberi masalah kepada penduduk sekitar. Bahagian ini seterusnya akan membincangkan akta-akta yang terlibat dalam proses pembangunan tanah, peraturan-peraturan dan garispanduan yang telah ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Tempatan termasuklah menjelaskan jenis-jenis pelan pembangunan yang boleh mengesani proses pembangunan hartanah di dalam sesebuah kawasan Pihak Berkuasa Tempatan.

 

 

  • AKTA-AKTA

 

Secara umumnya terdapat beberapa akta yang terlibat dalam proses pembangunan hartanah di Malaysia. Namun demikian, bagi tujuan pembelajaran ini, para pelajar hanya didedahkan kepada tiga buah akta yang sangat penting iaitu:

 

  1. Akta Kerajaan Tempatan 1976
  2. Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974
  3. Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976

 

 

  1. a) Akta Kerajaan Tempatan 1976

 

Akta Kerajaan Tempatan 1976 merupakan akta utama yang menjadi panduan kepada pembangunan sesebuah projek pembangunan hartanah di dalam sesebuah kawasan Pihak Berkuasa Tempatan. Akta yang diwjudkan ini memberi kuasa kepada Majlis Perbandaran, Majlis Daerah atau sesebuah Dewan Bandaraya dalam mengawal pemabangunan di dalam kawasan masing-masing. Akta ini juga memberi kuasa kepada Pihak Berkuasa Tempatan untuk mengawal aspek-aspek berikut:

 

  1. Tempat-tempat awam

 

Kerajaan perlu menyediakan kawasan lapang, tempat letak kereta, taman permainan & rekreasi dan sebagainya.

 

  1. Kebersihan dan pengindahan

 

Menjaga kebersihan kawasan, kebersihan pasar, kedai makan, penjaja dan tanam pokok untuk pengindahan.

 

  1. Perusahaan dan perdagangan

 

Melibatkan diri dalam bidang perniagaan untuk cari keuntungan. (perumahan, simpanan tetap)

 

  1. Pengangkutan

 

Menyediakan perkhidmatan pengangkutan di dalam atau luar kawasan mereka. (bas).

 

  1. Pembekalan elektrik

 

Menyediakan kemudahan elektrik kepada penduduk di kawasan mereka.

 

  1. Membuat kontrak

 

Penguasa boleh membuat kontrak dengan penguasa lain, mana-mana syarikat atau dengan sesiapa sahaja.

 

 

  1. b) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974

 

Beri kuasa kepada penguasa tempatan untuk mengawal pembinaan bangunan, menyediakan infrastruktur seperti jalan, lalu lintas, tempat meletak kenderaan dan sistem perparitan.

 

  1. Jalan

 

  • Membina, membaiki dan senggara jalan-jalan awam.
  • Melebar, membesar atau membuat jalan-jalan baru pihak berkuasa tempatan
  • Minta kerajaan negeri supaya mengambil tanah (Akta Pengambilan Tanah 1960) nyang diperlukan untuk tujuan pembinaan jalan.
  • Bertanggungjawab memproses permohonan yang dikemukakan oleh pihak tertentu untuk membuat jalan baru.
  • Mengisytiharkan jalan persendirian sebagai jalan awam,
  • Menetapkan nama dan juga mengubah nama jalan jika mendapat kelulusan Kerajaan Negeri (ubah nama)
  • Memberi nombor rumah di kawasannya.
  • Membuat kontrak dengan pihak tertentu untuk kerja-kerja pembersihan jalan.

 

 

  1. Pembetungan dan Perparitan

 

  • Membina, membaiki, mengubah dan menutup atau membinasakan betung-betung;
  • Membina dan menyenggara alur air yang lancar;
  • Meminta tuan punya rumah atau bangunan supaya menyediakan ruang tandas, sink, ruang bilik mandi dan sebagainya yang mencukupi;
  • Mengambil alih pengawalan tangki tangki najis persendirian/septic tank/inholf tank dan loji pembersihan

 

 

  1. Lorong Belakang

 

  • Pihak berkuasa tempatan perlu memastikan setiap bangunan mempunyai lorong belakang.
  • Mereka juga bertanggungjawab menyusun atur dan membina lorong belakang serta mengisytiharkan lorong belakang sebagai jalan awam dan
  • Meminta kos pembinaan daripada tuan punya bangunan atau pemaju.

 

 

  1. Bangunan

 

  • Pihak berkuasa tempatan perlu memproses permohonan membina bangunan dan arahan lain berkaitan;
  • Pihak berkuasa tempatan juga boleh meminda sekatan, petak, galeri, loteng, siling atau binaan lain yang dibuat tanpa kebenaran bertulis,
  • Meruntuh atau memindahkan bangunan yang tidak dibenarkan
  • Menjamin keselamatan bangunan yang tidak digunakan atau ditinggalkan.

 

 

  1. c) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976

 

Untuk menyeragamkan perancangan bandar dan desa. Memastikan kemajuan pembangunan di peringkat negeri selaras dengan dasar pembangunan negara. Keperluan mewujudkan Pelan Tempatan Dan Struktur.

 

 

  1. Mengatur, mengawal dan Merancang Pembangunan di kawasan masing-masing berdasarkan Pelan Struktur/Pelan Tempatan.

 

  1. Mengusaha, membantu dan menggalakkan pemungutan, penyenggaraan, pengeluaran buletin dan monograf atau siaran yang berkaitan perancangan bandar dan desa.

 

  1. Menjalankan tugas lain sepertimana dikehendaki oleh pihak berkuasa negeri dari semasa ke semasa.

 

 

6.3       PERATURAN-PERATURAN DAN GARIS PANDUAN PIHAK BERKUASA TEMPATAN

 

Pihak Berkuasa Tempatan di sesebuah kawasan selain daripada menggunakan akta-akta seperti mana yang telah dijelaskan sebelum ini, telah menggunakan beberapa peraturan dan garis panduan tertentu bagi memastikan projek pembangunan dapat dilaksanakan dengan lancar dan jayanya. Sebelum sesebuah projek pembangunan dapat dimulakan, terdapat dua pelan pembangunan yang perlu dipatuhi oleh pihak terlibat terutamanya agensi-agensi swasta. Pelan pembangunan yang dimaksudkan adalah Rancangan Sruktur dan Rancangan Tempatan.

 

 

6.4       PELAN-PELAN PEMBANGUNAN

 

Tujuan pelan-pelan pmbangunan  diwujudkan di dalam sesebuah kawasan Piahk Berkuasa Tempatan adalah berutjuan untuk memastikan pembangunan yang hendak dijalankan menjadi terancang dan teratur. Kedua-dua pelan ini akan berkuatkuasa untuk suatu penggal yang agak panjang dan lazimnya adalah diantara 10 hingga 20 tahun. Selepas itu, kedua-dua pelan ini akan dikaji dari masa ke semasa bagi memastikan bahawa ia lebih praktikal mengikut kesesuaian masa. Mana-mana bahagian yang memberi kesan yang tidak efektif akan diperbaharui bagi memastikan masyarakat mendapat faedah daripada pelaksanaan dan pemakaiannya.

 

 

6.4.1     Rancangan Struktur dan Rancangan Tempatan

 

Rancangan Struktur boleh meliputi seluruh kawasan Pihak Berkuasa Perancang Tempatan (PBPT) Sek 8(1)) atau sebahagian Sek 8(7) Akta Perancang Bandar dan Desa. Rancangan Tempatan boleh meliputi sebarang bahagian dalam kawasan Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan – Sek 12(1)). Rancangan Struktur Wajib dilaksanakan. Rancangan Struktur mesti disediakan berpandukan Bahagian III Akta Perancang Bandar dan Desa 1976 sepertimana dinyatakan di bawah kuasa mengikut Jawatankuasa Perancang Negeri.

 

 

  1. Pematuhan Rancangan Struktur/Tempatan

 

  1. Sebarang pembangunan mestilah mematuhi Rancangan Tempatan (s. 18(1)).
  2. Jika tiada Rancangan Tempatan (walaupun ada Rancangan Struktur yang diluluskan), Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan (PBPT) mesti : memberi notis bertulis kepada pemunya-pemunya tanah yang bersempadan (adjoining land owners), s. 21(6). mengambilkira bantahan jiran semasa mempertimbangkan permohonan kebenaran merancang,
  3. Seksyen 22(2)(c). PBPT “tidak akan memberi kebenaran merancang jika pemajuan … akan menyalahi … rancangan pemajuan” (iaitu Rancangan Struktur atau Rancangan Tempatan), s. 22(4)(a).  Ini bermakna PBPT hanya boleh luluskan permohonan kebenaran merancang jika cadangan pemajuan itu mematuhi rancangan pemajuan.
  4. Walau bagaimanapun, tidak bermakna cadangan pemajuan yang mematuhi rancangan pemajuan mesti diluluskan oleh PBPT.

 

 

  1. Bentuk Rancangan Struktur

 

  • Lebih merupakan bentuk-bentuk pengzonan di atas peta di samping pernyataan bertulis.
  • Mengandungi gambarajah-gambarajah, gambaran-gambaran dan bahan-bahan memperihal yang difikirkan sesuai … bagi maksud menjelas atau menerangkan cadangan-cadangan dalam rancangan struktur.  Bahan-bahan ini disifatkan sebagai sebahagian rancangan struktur tidak memerlukan peta.

 

 

  1. Bentuk Rancangan Tempatan

 

  • Hendaklah mengandungi suatu peta dan suatu pernyataan bertulis (s. 12(3)) gambarajah dan lain seperti mana terdapat dalam rancangan struktur

 

 

6.4.2    Proses Kelulusan Rancangan Struktur

 

Peringkat 1: proses ini merupakan kerja-kerja logistik, menentukan kawasan kajian, menyediakan kertas kerja ringkasan projek, perlantikan pakar perunding perancangan dan penubuhan jawatankuasa. Kertas kerja ringkasan projek mengandungi asas rujukan, objektif dan skop kajian, keperluan tenaga manusia dan keperluan kewangan.

 

Peringkat 2: data-data dikumpulkan berdasarkan objektif dan skop kajian. Kajian dan lapuran perlu dibuat melibatkan pembangunan fizikal, ekonomi, persekitaran dan sosial, penduduk, alam sekitar, persisiran pantai, perhubungan dan pengangkutan di kawasan terlibat. Penyediaan laporan perlu mengandungi aspek-aspek pekerjaan, kewangan, perdagangan, perindustrian, perumahan, pertanian, rekreasi dan perkhidmatan awam.

 

Peringkat 3: data-data yang terkumpul akan dianalisis bagi mengenalpasti isu-isu dan masalah setempat. Ia memerlukan kefahaman dan kepekaan tempatam dengan mengambilkira hubung kait dengan aspek-aspek kajian mengikut sektor.

 

Peringkat 4: Hasil pengumpulan, penganalisisan, rumusan isu dan masalah dan cdangan am akan dikemukakan dalam bentuk Laporan Pemeriksaan. Laporam Pemeriksaan ini akan dikemukakan ke peringkat Jawatankuasa Perancang Negeri sebelum dikemukakan untuk siaran awam.

 

Peringkat 5: semua laporan Pemeriksaan akan dimasukkan ke dalam Draf Rancangan Struktur untuk dibuat pameran awam. Terdapat poster-poster, gambar-gambar berwarna termasukah gambar foto, peta-peta dan potongan-potongan akhbar. Laporan Draf Rancangan Struktur akan disiarkan ke dalam akhbar tempatan bagi membolehkan pihak awam datang membuat pemeriksaan dan memberi pandangan terhadap draf rancangan tersebut.

 

Peringkat 6: Laporan pemeriksaan draf Rancangan Struktur akan disediakan setelah mengambil pandangan orang ramai termasuklah pandangan PBT bersebelahan. Laporan ini mengandungi cadangan-cadangan pembangunan yang dicadangkan untuk pembangunan masa hadapan.

 

Peringkat 7: Deraf Rancangan Struktur berserta pandangan-pandangan orang ramai dan pihak PBT berhampiran dalam bentuk kertas Laporan bantahan Awam akan dikemukakan kepada Jawatankuasa Perancang negeri untuk kelulusan.

 

Peringkat 8: Sebuah jawatankuasa kecil akan dibentuk oleh Jawatankuasa Perancang Negeri bagi mendengan bantahan awam. Semua bantahan berkenaan akan dikemukakan kepada Jawatankuasa Perancang Negeri untuk dipertimbangkan cadangan pembaikan.

 

Peringkat 9: jawatankuasa Perancang Negeri akan menimbangkan Draf Rancangan Struktur dengan mengambilkira Laporan Bantahan Awam yang telah disediakan. Keputusan akan dibuat samada menerima Draf Rancangan Struktur dengan pindaan, tanpa pindaan atau menolak laporan berkenaan..

 

Peringkat 10: Draf Rancangan Struktur yang telah dipersetujui akan diluluskan oleh Jawatankuasa perancang Negeri dan setrusnya akan diwartakan dalam warta kerajaan negeri.

 

 

6.5       Apa itu Rancangan Tempatan?

 

Rancangan tempatan boleh disediakan bersama-sama dengan rancangan struktur atau selepas itu. Rancangan ini lebih terperinci mengenai polisi-polisi dan cadangan-cadangan yang terkandung dalam Rancangan Struktur.

 

Terdapat 3 bentuk pelan yang digolongkan sebagai Pelan tempatan yang dibahagiakan kepada Pelan Unit Perancangan, Pelan Kawasan Tindakan dan Pelan Perkara.

 

  1. Pelan Unit Perancangan: Ia merujuk kepada perancangan yang menyeluruh bagi kawasan yang lebih besar melibatkan satu bandar atau daerah. Pelan ini mennerangkan perancangan secara komprehensif bagi sebuah kawasan pembangunan yang luas.

 

  1. Pelan Kawasan Tindakan: Ia merupakan perancangan yang menyeluruh bagi kawasan-kawasan yang ditunjukkan dalam rancangan Struktur bagi tjuan pembaikan, pembangunan dan pembangunan semula sesuatu kawasan. Ia merupakan garis panduan yang positif kepada pemaju-pemaju tentang apa yang pihak berkuasa perancangan tempatan ingin laksanakan di sesuatu kawasan. Kawasan tindakan merupakan suatu kawasan yang bermasalah yang perlu diberi keutamaan perancangan berdasarkan Rancangan Tempatan yang lebih menyeluruh.

 

  1. Pelan Perkara: merupakan perancangan yang dihubungkan dengan aspek-aspek tertentu dalam Rancangan Struktur. Pelan ini disediakan bertujuan untuk menumpukan kepada sesuatu masalah utama samada masalah itu berlaku di kawasan lebih kecil atau besar mengenai sesuatu isu.Pelan Perkara mungkin berkaiatan dengan laluan sesuatu jalan bandar atau mengenai kawalan tapak perlobongan atau lain-lain.

 

 

6.5.1     Proses Penyediaan Rancangan Tempatan

 

Peringkat 1: asas rujukan dan laporan awal lazimnya disediakan oleh PBT. Laporan awal ini akan cuba mengenalpasti isu-isu pembangunan semasa yang perlu diambilkira dalam kajian mengikut sektor.

 

Peringkat 2: data-data yang dikumpulkan adalah dalam bentuk data primer dan sekunder. Data-dara primer diperoleh berdasarkan kepada tembual atau kajian soal-selidik. Data sekunder diperoleh dengan mendapatkan maklumat daripada agensi-agensi berkaiatan. Rujukan juga akan dibuat kepada pelbagai polisi, strategi dan cadangan di peringkat nasional, negeri atau tempatan.

 

Peringkat 3: data yang diperoleh akan digunbakan bagi menganalisis masalah serta perkara-perkara yang hendak dicadangkan penambahbaikan perancangan mengikut setiap sektor pembangunan

 

Peringkat 4: Draf Rancangan Tempatan akan disediakan berdasarkan cadangan-cadangan yang dirumuskan oleh kajian-kajian mengikut sektor dan disesuaikan dengan tapak. Draf Rancangan tempatan ini akan dibentngkan kepada Jawatankuasa Teknikal Rancangan tempatan, Jawatankuasa Perancangan tempatan di PBT dan Majlis Penih PBT.

 

Peringkat 5: Pamiran Draf Rancangan Tempatan akan dipamirkan dalam tempoh 1 bulan. Satu laporann Bantahan Awam akan disediakan untuk mencatatkan bantahan yang diterima daripada orang awam.

 

Peringkat 6: laporan ini merupakan hasil siasatan dan keputusan oleh Jawatankuasa Penyiasatan Tempatan dan perbicaran Awam terhadap bantahan-bantahan atau rayuan-rayuan yang telah dibuat oleh orang awam. Ia akan didengari oleh jawatankuasa Penyiasatan Tempatan dan Jawatakuasa Perancangan Negeri.

 

Peringkat 7: merupakan pindaan atau tambahan terhadap Draf rancangan tempatan asal setelah mengambilkira bantahan-bantahan serta rayuan-rayuan awam. Apabila diperakukan oleh PBN, maka Draf Rancangan Tempatan akan diwartakan.

 

 

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s