Bab 1 Latar Belakang

BAB 1 LATAR BELAKANG 

1.0      SEJARAH AWAL

Kajian mengenai sejarah perkembangan undang-undang tanah di Malaysia perlulah dibuat berasaskan sejarah perundangan negara ini secara keseluruhannya dalam konteks kewujudan tiga entity yang berasingan sebelum negara mencapai kemerdekaan. Tiga entity tersebut ialah :

  • Negeri-negeri Selat – Pulau Pinang, Melaka dan Singapura
  • Negeri-negeri Melayu Bersekutu – Perak, Selangor, Negeri Sembilan dan Pahang
  • Negeri-negeri Melayu Tidak Bersekutu – Kedah, Perlis, Kelantan, Terengganu dan Johor

 

  • Negeri-Negeri Selat

 

  • Undang-undang common law Inggeris dan kaedah ekuiti dipakai di Negeri-negeri Selat setelah Parlimen Inggeris meluluskan tiga Piagam Keadilan, yang pertama pada tahun 1807 setelah Pulau Pinang jatuh ke tangan Syarikat Hindia Timur, yang kedua ada tahun 1826 setelah Inggeris mengambil alih pemerintahan Melaka dan Singapura dan yang ketiga pada tahun 1855.
  • Kesan daripada ketiga-tiga Piagam Keadilan tersebut, pentadbiran tanah mengikut sistem suratikatan Inggeris telah dilaksanakan di Pulau Pinang mulai pada abad ke-19.
  • Apabila Inggeris mengambil alih Melaka daripada tangan Belanda di bawah Perjanjian Inggeris-Belanda pada tahun 1824, negeri Melaka telah pun mempunyai undang-undang tempatannya (lex loci) yang tersendiri, terjalin daripada adunan adat Melayu dan undang-undang Islam.
  • Undang-undang tanah yang dipakai pada waktu itu mengiktiraf pemegangan tanah mengikut adat Melayu, manakala sistem pemberian milik Belanda dikuatkuasakan dalam kawasan bandar sahaja.

  • Antara ciri-ciri utama pemegangan tanah mengikut adat Melayu adalah seperti yang berikut:

  • Hak milik yang tidak mutlak, berbeza dengan hak milik tanah yang tidak boleh disangkal sebagaimana yang terdapat sekarang di bawah Kanun Tanah negara (KTN);
  • Kaedah yang biasa diamalkan untuk memperoleh hak milik tanah adalah dengan membuka dan mengerjakan tanah hutan atau tanah paya (dengan perkataan lain tanah mati)
  • Pemilik tanah dikehendaki mengusahakan tanahnya terus-menerus; daripada hasil yang diperoleh itu pemilik dikehendaki menyerahkan satu persepuluh kepada raja sebagai cukai
  • Jika tanah tersebut tidak diusahakan dalam satu jangka masa yang lama tanpa alasan yang munasabah, raja boleh bertindak merampasnya balik
  • Jika pemilik ingin menjual tanah tersebut, harga yang boleh diterimanya daripada seorang pembeli bukan ada kadar “harga pasaran” seperti yang biasa berlaku pada masa ini; tetapi harga jualan yang boleh diminta oleh penjual sekadar “pulang belanja”, iaitu setakat nilai titik peluh pemilik mengerjakan tanah itu dan kos sebenar yang telah ditanggungnya selama ini;
  • Jika pemilik ingin meminjam wang dengan menggunakan tanah tersebut sebagai cagaran atau sekuriti, tanah itu akan dijual kepada orang yang memberi pinjaman dengan harga yang dipersetujui; sementara itu, kedua-dua pihak akan membuar satu lagi perjanjian sampingan yang dinyatakan bahawa pada atau sebelum satu tarikh yang ditetapkan, pemilik asal berhak membelinya balik dengan harga yang sama; transaksi ini dikenali dengan nama “jual janji”.

Andainya pada tarikh yang ditetapkan, pemilik asal enggan atau gagal membelinya balik, transaksi tersebut berubah lalu menjadi “jual putus”. Apabila ini berlaku, tanah tersebut menjadi kepunyaan pembeli sepenuhnya.

  • Ciri-ciri yang tersebut di atas mencerminkan undang-undang tanah ISLAM:

  • Bentuk pemegangan tanah yang tidak mutlak mengikut sistem pemegangan tanah adat melayu adalah bersesuaian dengan prinsip hak milik tanah dalam Islam. Dalam Islam, segala-galanya yang berada di bumi ini milik Allah, manakala hak manusia untuk memilikinya terhad sekadar yang dia dapat mengusahakan tanah tersebut untuk manfaat ummah keseluruhannya;
  • Kaedah memperoleh hak milik tanah dengan membuka dan mengerjakan tanah hutan atau tanah paya mencerminkan prinsip pemilikan tanah cara ihya al-mawat (menghidupkan tanah mati) dalam Islam, yang telah diamalkan semenjak zaman Rasulullah;
  • Tanggungjawab pemilik tanah untuk menyerahkan satu persepuluh daripada hasil yang diperoleh daripada tanahnya adalah bersesuaian dengan kewajipan membayar u’shr dalam Islam.
  • Kewajipan pemilik tanah memastikan bahawa tanahnya tidak tinggal terbiar bersesuaian dengan tuntutan agama Islam yang menghalang pembaziran di kalangan ummatnya. Dalam zaman Khalifah Umar, sebahagian tanah telah diambil balik oleh negara kerana gagal mengusahakan bahagian tanah tersebut;
  • Penjualan tanah yang berdasarkan prinsip “pulang belanja” telah dipadankan daripada prinsip pemilikan tanah dalam Islam, yang menekankan bahawa benda yang dimiliki oleh seseorang itu bukan tanah dari aspek fizikalnya tetapi hak mengusahakan tanah selama tanah itu dapat dimanfaatkan untuk kepentingan am;
  • Transaksi yang berteraskan adat yang dikendali sebagai “jual janji” mempunyai persamaan dengan transaksi dalam Islam, yang dikenali dengan nama bai bil wafa yang diakui sah oleh satu golongan daripada Mazhab Hanafi walaupun ia tidak diakui sah oleh Mazhab Shafii.

  • Negeri-Negeri Melayu Bersekutu

  • Kedudukan Negeri-Negeri Melayu Bersekutu (NMB) tidak boleh disamakan dengan Pulau Pinang atau Melaka.
  • Selepas kedatangan pentadbir Inggeris di NMB, sistem pemegangan tanah mengikut adat Melayu akhirnya dimansuhkan dan digantikan dengan sistem Torrens. Undang-undang Torrens yang pertama dilaksanakan di Selangor ialah Peraturan Pendaftaran Hak Milik 1891, yang kemudiannya dijadikan contoh bagi undang-undang yang sama di negeri-negeri lain, iaitu di Perak dan di Pahang dalam tahun 1987 dan di Negeri Sembilan dalam tahun 1898.

  • Negeri-Negeri Melayu Tidak Bersekutu (NMTB)

 

  • Kedah dan Perlis pada ketika itu berada di bawah pengaruh Kerajaan Siam; Kelantan dan Terengganu, walaupun pengaruh tidak begitu kuat;
  • Perjanjian tahun 1909 antara Kerajaan Inggeris dengan Kerajaan Siam dan bermula daripada perjanjian tersebut;
  • Inggeris telah menetapkan seorang Penasihat di setiap negeri berkenaan.

  • Sistem Torrens

 

  • Ciri-ciri utama Sistem Torrens yang pertama kali dilaksanakan di negeri-negeri Melayu adalah :

  • Semua tanah dimiliki oleh Raja yang mempunyai kuasa mutlak untuk memberi milik atau melupuskan kepada sesiapa sahaja di kalangan rakyatnya, sama ada berupa milik kekal atau milik bertempoh hingga tempoh maksimum 999 tahun;
  • Semua urusan tanah hendaklah menggunakan borang-borang tertentu dan didaftarkan dengan pihak berkuasa; kegagalan berbuat demikian akan mengakibatkan urusan berkenaan dianggap tidak sah dan terbatal;
  • Pemilik tanah diberi hak milik yang tidak boleh disangkal atau disoal; hak tersebut boleh disoal atau digugat hanya dalam keadaan tertentu sahaja;
  • Kaedah lama memperolehi hak milik tanah dengan membukan dan mengerjakan tanah hutan atau tanah paya (tanah mati) sebagai mana yang diiktiraf mengikut undang-undang tanah adat telah dihapuskan;
  • Bentuk urusan yang diperakui di bawah undang-undang ialah pindah milik, pajakan melebihi tiga tahun, gadaian dan lien;
  • Dua bentuk kaveat yang telah diperakui, iaitu kaveat persendirian dan kaveat pendaftar.
  • Kanun Tanah 1928 telah membawa beberapa pembaharuan berikut:
  • Prinsip dan hak milik tanah yang tidak boleh disangkal telah diperkemas dengan lebih terperinci, dengan menghuraikan pengecualiannya sekali;
  • Hak milik tanah individu tidak boleh hilang akibat pemilikan bertentangan; hak milik pihak berkuasa negeri telah pun diberi perlindungannya dalam undang-undang Torrens yang terdahulu;
  • Pemegangan tanah di bawah Adat Perpatih diperakui dan dikekalkan;
  • Terdapat sedikit kelonggaran undang-undang dari segi kewajipan menggunakan borang-borang tertentu dan mendaftarkan urusan, berbeza dengan kedudukan undang-undang sebelumnya;
  • Jenis-jenis tanaman khusus atau kaedah mengerjakan tanah telah ditentukan dalam undang-undang.

SISTEM TORRENS

 

1.0      CIRI-CIRI UTAMA KTN 1965

  • Pendudukan Haram Tidak Dibenarkan
  • KTN 1965 mengenalkan prinsip undang-undang yang terkandung dalam Kanun Tanah 1928 bahawa pendudukan haram tanah milik orang lain atau ringkasnya pemilikan bertentangan adalah dilarang.
  • Pengembalian Kepada Negeri
  • Tanah diberi milik boleh kembali menjadi milikan Pihak Berkuasa Negeri dalam beberapa keadaan tertentu melainkan pajakan tersebut diperbaharui atau disambung lagi.
  • Tanah beri milik boleh juga dirampas oleh Pihak Berkuasa Negeri apabila berlaku pelanggaran syarat oleh pemiliknya, umpamanya kegagalan mengerjakannya, kegagalan membayar cukai, pelanggaran syarat-syarat nyata, atau syarat-syarat lain yang terkandung dalam KTN, atau pelanggaran sekatan-sekatan tertentu kembali menjadi milikan Negeri jika pemiliknya meninggal dunia tanpa meninggalkan waris.

  • Hak Milik Dijamin tetapi Tidak Mutlak

  • Hak milik yang tidak boleh disangkal dijamin oleh KTN mengikut kehendak s 89 dan 340 tetapi ia tidak mutlak.

  • Hak Milik Strata Diakui

 

  • KTN membuat peruntukan mengenai pengeluaran dokumen hak milik strata untuk bangunan-bangunan bertingkat seperti kompleks pejabat atau kondominium.
  • Peruntukan-peruntukan dalam KTN 1965 mengenai hak Milik strata telah digantikan kemudiannya dengan Akta Hak Milik Strata 1985, yang berkuat kuasa mulai 1 Jun 1985.

 

  • Empat Jenis Kaveat

 

  • KTN 1965 mewujudkan empat jenis kaveat yang berbeza iaitu:

  • Kaveat Persendirian
  • Kaveat Pendaftar
  • Kaveat Pemegang Lien
  • Kaveat Amanah

  • Sistem kaveat ini berupa satu ciri yang aneh, boleh wujud hanya dalam negara yang mengamalkan sistem Torrens;
  • Ia aneh kerana matlamatnya adalah untuk melindungi kepentingan pihak-pihak tertentu yang mempunyai kepentingan yang tidak berdaftar terhadap hak milik tanah kepunyaan pemilik yang berdaftar.

  • Pemberian Milik Tanah

 

  • Kuasa pelupusan yang ada pada Pihak Berkuasa Negeri terkandung dalam s 42 KTN, iaitu seperti yang berikut:
  • Memberi milik tanah kerajaan untuk suatu jangka masa tidak melebihi 99 tahun atau untuk selama-lamanya mengikut f 76;
  • Merizab tanah kerajaan dan memberi pajakan tanah rizab;
  • Memberi permit menduduki tanah kerajaan, tanah rizab dan tanah lombong;
  • Membenarkan pengeluaran dan pemindahan bahan batu batan daripada mana-mana tanah selain hutan simpanan;
  • Membenarkan penggunaan ruang udara di tanah kerajaan atau tanah rizab.
  • Pihak Berkuasa Negeri mempunyai budi bicara membuat pelupusan kepada orang dan perbadanan yang berikut:
  • Orang biasa selain yang di bawah umur;
  • Perbadanan yang mempunyai kuasa di bawah perlembagaannya untuk memegang tanah;
  • Pemerintah, kerajaan, pertubuhan, dan orang lain yang berkuasa memegang tanah di bawah peruntukan Ordinan Keistimewaan Diplomatik dan Konsul 1957;
  • Perbadanan yang diberi kuasa untuk memegang tanah di bawah mana-mana undang-undang bertulis yang lain.

  • Hak Pemilik

 

  • Kegunaan dan kenikmatan yang eksklusif sebanyak mana ruang udara di atas permukaan tanah dan sebanyak mana tanah di bawah permukaan itu, setakat yang perlu atau munasabah untuk kegunaan dan kenikmatan tanah tersebut;
  • Hak sokongan pada tanah dalam keadaannya yang biasa oleh mana-mana tanah yang berhampiran, dan hak semula jadi lain yang berkaitan;
  • Hak akses untuk sampai ke pinggir pantai, sungai, atau tempat awam.

  1. ­­­­­­­­­DEFINITION OF LAND

 

Section 5 of the National Land Code defines land to include:

  • The surface of the earth and all substances forming that surface;
  • The earth below the surface and all substances therein;
  • All vegetation and other natural products, whether or not requiring the periodical application of labor to their production and whether on or below the surface;
  • All things attached to the earth or permanently fastened or fixed to anything attached to the earth, whether on or below the surface; and
  • Land covered by water.

  1. LAND APPLICATION

  • Under Section 43 NLC, it specifies that the person or bodies may apply land;
  1. Natural persons who have attained the Age of Majority in accordance with the Age of Majority Act 1971.

 

  1. Corporations having power under their constitutions to hold land; example of this corporations are:

  • Corporation registered under Companies Act 1965 empowered to own land under its memorandum of association.
  • Body corporate established under a federal or state law and it is empowered to own land under the act or enactment establishing it; for example Federal Lands Commissioner, UDA, MARA, and State Development Corporations.
  • Cooperative society established under the cooperative Societies Ordinance 1948.

  1. Sovereigns, governments, organizations and other persons authorized to hold land under the provisions of Diplomatic and Consular Privileges Ordinance 1957;
  1. Societies registered under the Societies Act 1966 and Trade Unions registered under the Trade Union Ordinance 1959.

 

 

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s